Zwangsvollstreckungen von Mietobjekten haben komplizierte steuerliche Auswirkungen.
Der Internal Revenue Service betrachtet Mietobjekte anders als Ihren persönlichen Wohnsitz. Bei einem Mietobjekt können Sie die Aufwendungen von Ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen. Sie müssen auch Steuern auf Ihre Gewinne zahlen und können Ihre Kapitalverluste abschreiben, wenn Sie für weniger verkaufen, als Sie bezahlt haben. In diesem Sinne wird eine Zwangsvollstreckung auch anders behandelt.
Profitable Zwangsvollstreckungsverkäufe
Wenn Sie in der Zwangsvollstreckung enden, weil es Ihrer Immobilie gut geht, Ihr Darlehen jedoch mit einer Ballonzahlung versehen ist und Sie es nicht refinanzieren können, können Sie die Zwangsvollstreckung möglicherweise mit Gewinn hinter sich lassen. In diesem Fall hätten Sie keinen Verlust, den Sie abschreiben müssten. Stattdessen zahlen Sie Steuern auf jeden Gewinn, den Sie erzielen, wenn die Bank Ihnen verbleibende Einnahmen zurückgibt.
Zwangsvollstreckungsverkäufe mit Verlust
Normalerweise, wenn Sie ausgeschlossen werden, verlieren Sie am Ende Geld auf Ihrem Grundstück. Da es sich bei Ihrer Miete um eine Investition handelt, führt die Zwangsvollstreckung zu einem Kapitalverlust. Im Allgemeinen können Sie Kapitalverluste in Höhe von bis zu 3,000 USD gegen andere Einkünfte aus Ihrer Steuererklärung abschreiben. Wenn Sie jedoch auch während des Jahres Kapitalgewinne erzielen, können Sie Ihren Verlust aus der Zwangsvollstreckung dazu verwenden, den Gewinn und die Steuern auf den Gewinn aufzuheben.
Darlehensarten und Verluste
Die Höhe Ihres Verlusts hängt von Ihrer Darlehensart ab. Wenn es sich bei Ihrem Darlehen um ein regressfreies Darlehen handelt, das heißt, Sie sind nach der Zwangsvollstreckung nicht dafür verantwortlich, betrachtet das IRS Ihr Darlehensguthaben als Ihren Verkaufspreis, sodass Ihr Verlust dem entspricht, was sich aus der Subtraktion Ihrer Kostenbasis von Ihrem Darlehensguthaben ergibt . Bei einem Regressdarlehen, das Sie auch nach der Zwangsvollstreckung zur Zahlung des verbleibenden Restbetrags verpflichtet, ist Ihr Verkaufspreis der niedrigere Wert als der tatsächliche Verkaufspreis oder Ihr Kreditsaldo.
Annullierung steuerpflichtiger Forderungen
Wenn Ihre Mietsache ausgeschlossen wird und Sie für Ihr Darlehen verantwortlich sind, vergibt Ihr Kreditgeber möglicherweise Ihren Restbetrag. Wenn der Kreditgeber dies tut, hat dies keinen Einfluss auf Ihre Kapitalverlustabschreibung. Die IRS kann die Kreditvergabe jedoch als regelmäßiges Einkommen behandeln. Wenn Ihr Darlehen nicht für den qualifizierten Schuldenausschluss für Immobiliengeschäfte qualifiziert ist, müssen Sie für den Betrag des abgeschriebenen Darlehens eine regelmäßige Einkommenssteuer zahlen.
Abschreibungserfassung
Wenn Sie Ihre Mietwohnung abschreiben, rechnet das IRS mit einer Rückzahlung dieser Wertminderung, wenn Sie Ihre Wohnung für mehr als den Betrag verkaufen, auf den Sie sie abgeschrieben haben. Die Abschreibungsrücknahme auf Immobilien wird getrennt von Ihren anderen Kapitalgewinnen mit 25 Prozent besteuert. Dies ist auf die Differenz zwischen Ihrer Abschreibungsbasis, dh Ihrer Kostenbasis abzüglich aller Abschreibungen, und Ihrem Verkaufspreis bis zu Ihrer ursprünglichen Kaufbasis zurückzuführen.
Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für $ 150,000 gekauft und $ 47,000 als Abschreibungsgrundlage beansprucht haben, wäre die abgeschriebene Basis $ 103,000. Wenn Sie für 160,000 verkauft haben, müssen Sie die 10,000-Kapitalertragssteuer und die Rücknahmesteuer für die 47,000-Abschreibungen, die Sie geltend gemacht haben, versteuern. Wenn Sie es für $ 130,000 verkauft haben, hätten Sie einen Kapitalverlust von $ 20,000, müssen aber die Steuer auf die Differenz von $ 27,000 zwischen dem Verkaufspreis und der abgeschriebenen Basis zurückerobern.
Verstehen Sie Ihre Umstände
Die Berechnung Ihrer Steuerschuld in einer Mietobjekt-Zwangsvollstreckung ist ein komplizierter Prozess. Darüber hinaus kann die Steuerschuld Zehntausende von Dollar betragen, wenn ein Investor für die Rückbuchung von Abschreibungen und zusätzliche Einkommenssteuer für den Schuldenerlass haftet. Zu diesem Zweck beauftragen einige Anleger einen Steueranwalt oder einen Wirtschaftsprüfer, um zu verstehen, welche Aufgaben sie haben werden.
