Bei einem 2-Millionen-Dollar-Haus können Sie nicht alle Hypothekenzinsen abziehen.
Der größte Teil Ihrer Hypothek ist unabhängig vom Einkommen nicht abzugsfähig. Hypothekenzinsen und Prämien für Hypothekenversicherungen sind hoch, und die Amerikaner streichen auf diese Weise eine Menge Steuern: 69.7 Milliarden US-Dollar in 2013, schätzt die Los Angeles Times. Ihre Fähigkeit, Hypothekenzinsen abzuschreiben, wird durch den Wert Ihres Hauses begrenzt, aber der Abzug der Hypothekenzuschläge wird durch Ihr Einkommen begrenzt.
Hypothekenzinsen
Die wichtigste Grenze für Ihre Fähigkeit, Hypothekenzinsen abzuschreiben, ist die Höhe der Schulden. Wenn Sie einen 1.5-Millionen-Dollar-Hypothekendarlehen aufnehmen, können Sie nur die Zinsen für die erste Million abziehen. Wenn Sie ein zweites Haus haben - und Sie können die Zinsen für nur zwei Häuser abziehen, egal wie viele Sie besitzen -, gilt das 1-Millionen-Limit für beide Hypotheken zusammen. Ihr Einkommen spielt keine Rolle, außer dass Sie keine Rückerstattung für die rote Tinte erhalten, wenn Ihre Abzüge Ihr Einkommen überwiegen.
Hypothekenprämien
Hypothekenbanken verlangen eine Versicherung für die meisten Kredite, die mehr als 80 Prozent des Hauswerts ausmachen. Sie können alle Ihre Prämien für das Jahr abschreiben, wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen weniger als 100,000 $ beträgt. Oberhalb von $ 100,000 reduziert der IRS Ihren Abzug schrittweise unter Verwendung einer Formel, die in den Anweisungen von Schedule A beschrieben ist. Bei $ 109,000 entfällt der Abzug der Hypothekenprämie vollständig. Wenn Sie verheiratet sind und separat einreichen, verringert sich der Abzug um $ 50,000.
Vorausbezahlte Zinsen
Eventuell können Sie Zinsen, die Sie im Voraus gezahlt haben, abschreiben, wenn Sie - "Punkte" bei Hypothekengeschäften schließen. Der IRS muss zunächst einige Tests bestehen, darunter, dass sich das Darlehen in Ihrem Hauptwohnsitz befindet und Sie nicht mehr Punkte zahlen, als die Kreditgeber in Ihrer Region normalerweise verlangen. Einkommen ist kein Faktor. Wenn Sie nicht berechtigt sind, die Punkte beim Abschluss abzuziehen, können Sie sie über die Laufzeit des Kredits schrittweise abziehen. Die IRS-Publikation 936 enthält die Richtlinien.
Einzelnachweis
Die größte Einschränkung bei der Abschreibung von Hypothekarkosten ist, dass es sich um einen Einzelpostenabzug handelt. Wenn Sie nicht angeben, können Sie den Abzug nicht beanspruchen. Die Ausnahme ist, wenn Sie einen Teil Ihres Eigentums für geschäftliche Zwecke nutzen, z. B. ein Heimbüro. Anschließend können Sie einen Teil Ihrer Hypothekarkosten in Schedule C abziehen, dem Formular, in dem Sie Ihre geschäftlichen Einnahmen und Ausgaben angeben. Zum Beispiel würde ein Home Office, das 8 Prozent Ihres Hauses belegt, Ihnen 8 Prozent von Ihren Zinsen und Prämien einbringen.
