1031 Börsen ermöglichen es Ihnen, Mietobjekte ohne Steuern zu verkaufen.
Der Verkauf von Mietobjekten für einen Gewinn kann eine Steuererfahrung sein. Ihre Gewinne über dem, was Sie ursprünglich für das Eigentum bezahlt haben, unterliegen Kapitalertragssteuern, während jede Abschreibung, die Sie beanspruchten, mit einem Steuersatz von 25 Prozent zurückerlangt wird. Wenn Sie jedoch beabsichtigen, den Erlös aus Ihrem Verkauf zu verwenden, um mehr Immobilien zu kaufen, können Sie die gesamte Transaktion als Abschnitt 1031 Steuerumtausch gestalten. In einem 1031 Exchange, schieben Sie alle Ihre Steuern auf, bis Sie eines Tages Ihre Immobilie für Bargeld verkaufen, anstatt es für mehr Immobilien zu tauschen. Um den Nutzen des 1031-Tauschs zu maximieren, müssen Sie früh anfangen. In der Tat ist es am besten, Ihre 1031-Austauschstruktur an Ort und Stelle zu haben, bevor Sie das Gebäude, das Sie verkaufen, unter Vertrag mit einem Käufer platzieren.
Mieten Sie einen 1031-Austausch-Vermittler, der als qualifizierter Vermittler oder QI bezeichnet wird. Um Ihren Umtausch legal zu machen, verlangt der Internal Revenue Service, dass Sie einen Dritten als Vermittler haben, der das gesamte Geld aus dem Verkauf Ihrer Immobilie hält. Wenn Ihr Intermediär nicht vorhanden ist, bevor das Geld den Besitzer wechselt, könnten Sie dafür Kapitalgewinnsteuer zahlen müssen. Die QI-Industrie ist nicht reguliert, also stellen Sie sicher, dass Sie eine gute wählen. Ihr Anwalt oder Buchhalter sollte in der Lage sein, einen seriösen Vermittler zu empfehlen.
Fügen Sie eine spezielle Sprache, die in Ihrer QI enthalten ist, in Ihren Kaufvertrag ein, wenn Sie einen Käufer finden. Die Sprache informiert den Käufer darüber, dass Sie beabsichtigen, einen 1031-Tausch durchzuführen, und verpflichtet sie, Sie bei Ihrem Tausch zu unterstützen, indem Sie die speziellen Unterlagen ausführen, die Ihr qualifizierter Vermittler benötigt. Sie schützt sie auch vor der Haftung für Ihre Entscheidung, einen Austausch zu tätigen.
Suchen Sie nach Ersatzobjekten, bevor Ihr Verkauf abgeschlossen wird. Das IRS gibt Ihnen nur 45 Tage nach dem Schließen Ihrer Immobilie eine Liste mit einer begrenzten Anzahl von Immobilien, die Sie an Ihren Vermittler kaufen möchten. Wenn Sie die Liste nicht senden, können Sie keinen Austausch durchführen. Wenn Sie die Liste zu spät senden oder wenn die Immobilie, die Sie kaufen möchten, nicht auf der Liste ist, können Sie auch nicht umtauschen.
Geben Sie Eigenschaften an, für die Sie alle Ihre Erlöse aus dem Verkauf ausgeben müssen mindestens so groß wie die Immobilie, die Sie verkaufen. Wenn du nicht dein ganzes Geld ausgibst und so viel Schulden abnimmst wie vorher, wird dir der IRS die Differenz, die man Boot nennt, besteuern.
Schicke deine Identifikationsliste spätestens 45 Tage später an deinen Vermittler Ihr Verkauf schließt. Mit dem IRS können Sie drei verschiedene Identifikationsmethoden auswählen. Unter der Drei-Eigenschaften-Regel können Sie drei Eigenschaften auflisten und eine, zwei oder alle kaufen. Alternativ können Sie die 200-Prozent-Regel verwenden und so viele Eigenschaften auflisten, wie Sie möchten, und so viele oder so wenige kaufen, wie Sie möchten, solange nicht alle Eigenschaften in der Liste mehr als den doppelten Wert von Eigentum, das du verkaufst. Schließlich können Sie auch die 95-Prozent-Regel verwenden. Mit dieser Regel können Sie so viele Eigenschaften auflisten, wie Sie möchten, solange Sie genug Objekte aus der Liste kaufen, die mindestens 95 Prozent des Gesamtwerts entsprechen.
Schließen Sie Ihre Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen oder weniger des Verkaufs Ihrer früheren Immobilie. Zu diesem Zeitpunkt verwendet das QI das Geld, das er aus dem Verkauf hatte, um das neue Eigentum zu kaufen und es an Sie zu übertragen.
Tipp
- Ihre Kapitalgewinne basieren auf Ihrer angepassten Kostenbasis, nicht auf Ihrem Einkauf Preis. Um Ihre angepasste Kostenbasis zu ermitteln, fügen Sie Ihren Einkaufspreis, die Abschlusskosten, die Sie beim Kauf der Immobilie gezahlt haben, und die Kosten für Verbesserungen, die Sie an der Immobilie vorgenommen haben, hinzu. Wenn Ihr Nettoverkaufspreis nicht über Ihrer angepassten Kostenbasis liegt, schulden Sie keine Kapitalgewinnsteuern.
