Eine Kreditgenehmigung muss mehrere Phasen durchlaufen.
Contingency und Commitment sind Bedingungen, die sich auf die Genehmigung eines Kredits durch einen Kreditgeber beziehen. Hypothekenkondite ist eine in einen Kaufvertrag geschriebene Klausel, die den Vertrag ungültig macht, wenn keine Hypothek erhalten werden kann. Eine Zusage ist eine offizielle Genehmigung des Kreditgebers, die die hypothekarische Eventualverbindlichkeit erfüllt. Eine Hypothekenklausel in einem Kaufvertrag gibt das Datum an, zu dem der Verkäufer eine Verpflichtung des Käufers erwartet. Dieses Datum wird in der Regel eine Woche oder zwei vor dem erwarteten Abschlussdatum liegen.
Verschiedene Arten von Genehmigungen
Es gibt verschiedene Phasen beim Genehmigen einer Hypothek. Die erste ist eine Vorabgenehmigung, die dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Angebots zur Verfügung gestellt wird. Vorabgenehmigungen basieren oft nur auf mündlichen Gesprächen zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber. In der Regel hat der Kreditgeber zumindest eine Kredit-Bericht gezogen und ist zuversichtlich, dass der Kredit genehmigt werden kann. Wenn es mehrere Angebote auf dem Haus geben wird, kann es ein Angebot verstärken, wenn der Käufer sofort eine volle Zustimmung - effektiv eine Kreditzusage erhält. Dies kann erreicht werden, indem Einkommens- und Vermögensbestanddokumentation dem Kreditgeber vorgelegt werden, der die vollständige Darlehensakte unterschreiben wird.
Verpflichtung, nachdem die Bedingungen erfüllt sind
Selbst wenn eine vollständige Genehmigung zu Beginn des Kreditprozesses erhalten wird, tut dies keine tatsächliche Hypothekenverpflichtung darstellen. Auf dem Grundstück muss noch eine Beurteilung gemacht werden, und der Underwriter muss es überprüfen, um sicherzustellen, dass es die Erwartungen der Bank erfüllt. Darüber hinaus könnte der Underwriter weitere Bedingungen für die Dokumentation von Einnahmen, Vermögenswerten oder Krediten verlangen. Sobald alle Bedingungen vom Underwriter eingereicht und genehmigt wurden, wird die Hypothekenverpflichtung erteilt. Wenn der Underwriter nach vielen Bedingungen fragt oder wenn der Käufer sie nicht rechtzeitig liefert, kann dies zu Problemen beim Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses führen. Manchmal wird die Hypothekenverpflichtung nur ein oder zwei Tage vor dem Closing ausgegeben.
Verzicht auf die Hypothekenklausel
Manche Verkäufer werden den Käufer eines Hauses bitten, bei Vertragsabschluss auf das Hypothekenkonto zu verzichten. Während dies am Ende des Prozesses möglicherweise jeden vor einem Scramble retten könnte, stellt es den Käufer in eine riskante Position. Um einen Vertrag für das Haus zu bekommen, musste der Käufer Geld in Treuhand legen. Diese so genannte "ernsthafte Geldeinlage" reicht von ein paar tausend Dollar bis zur Hälfte des Anzahlungsbetrages. Wenn im Vertrag eine hypothekarische Eventualforderung enthalten ist, erhält der Käufer dieses Geld zurück, falls er keine Finanzierung erhalten kann. Wenn er auf die Eventualverbindlichkeit verzichtet, dann würde er die ernsthafte Geldeinzahlung verlieren.
Frühe Vorbereitung sorgt für einen reibungslosen Abschluss
Wenn Sie auf dem Markt sind, um ein Haus zu kaufen, können Sie sich auf einen reibungslosen Kreditprozess vorbereiten Ihre Finanzierung, bevor Sie ein Angebot für eine bestimmte Immobilie machen. Dies hat mehrere Vorteile. Erstens haben Sie ein realistisches Gefühl, ob Ihr Einkommen und Ihre Kreditwürdigkeit die von Ihnen gewünschte Hypothek unterstützen können. Zweitens wird eine vollständige Kreditgenehmigung, wenn Sie Ihr Angebot machen, es von Bietern mit schwächeren Genehmigungen unterscheiden. Schließlich werden Sie sich selbst und die anderen Parteien der Transaktion vor einem verrückten Durcheinander retten, um die Bedingungen für das Underwriting zu erfüllen, wenn der Endtermin näher rückt.
