All-inclusive-Treuhandurkunden kombinieren mehrere Hypotheken auf einer einzigen Liegenschaft.
Eine allumfassende Treuhandurkunde konsolidiert eine oder mehrere Hypotheken in einem Dokument. Wahrung der individuellen Sicherheitsinteressen jedes Kreditgebers. Der Kreditnehmer tätigt nur eine Zahlung an eine Titelgesellschaft, anstatt jeden Kreditgeber separat zu bezahlen. Die Titelgesellschaft gibt dann die erforderlichen Zahlungen an die Kreditgeber aus. Für die Abwicklung dieser Zahlungen erhebt die Firma in der Regel eine geringe Bearbeitungsgebühr.
Wrap-Around-Hypotheken
All-inclusive-Treuhandurkunden werden oft als "Wrap-Around-Hypotheken" bezeichnet, weil sie den neuen Kredit eines Immobilienkäufers um den Verkäufer "wickeln" existierende. Anstatt einen Kredit über den gesamten Kaufpreis aufzunehmen, erhält der Käufer ein Darlehen für die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Restbetrag des Kredits des Verkäufers. Der Käufer übernimmt auch die Zahlungen auf das Darlehen des Verkäufers.
Convenience
Eine allumfassende Treuhandurkunde ist für den Käufer bequemer, da er nur einmal pro Monat eine Hypothek leisten muss. Wenn das Darlehen auch ein Treuhandkonto enthält, kann der Käufer seine Hypothekenzahlungen, Grundsteuern und Versicherungsprämien alle auf einer Kontoauszug verfolgen.
Vorteile für Kreditnehmer
Der Käufer profitiert von dieser Vereinbarung in mehrfacher Hinsicht. Er kann einen kleineren Kredit beantragen, den die Bank eher als einen Kredit für den gesamten Kaufpreis genehmigt. Wenn die Zinssätze gestiegen sind, seit der Verkäufer das ursprüngliche Darlehen aufgenommen hat, kann es für den Käufer besser sein, das Darlehen des Verkäufers zu übernehmen, anstatt einen neuen Kredit zu beantragen. Der Kredit des Verkäufers kann auch besser sein als der des Käufers, so dass der Käufer mit einer allumfassenden Treuhandurkunde auf günstigere Kreditbedingungen zugreifen kann, als er selbst bekommen könnte.
Vorteile für Kreditgeber
Kombination von Sicherheitsinteressen mit einer allumfassenden Treuhandurkunde reduziert das Risiko für alle Kreditgeber. Kein einzelner Kreditgeber kann ohne Wissen des anderen die Zahlungen verpassen oder auf dem Grundstück schließen.
Überlegungen
Alle an der allumfassenden Treuhandurkunde beteiligten Parteien laufen Gefahr, dass die Titelgesellschaft die Zahlungen nicht korrekt abwickelt oder aus dem Geschäft ausscheidet bevor Sie die entsprechenden Auszahlungen vornehmen. Wenn ein oder mehrere der Kredite eine Vermögenssteuer oder ein Treuhandkonto beinhalten, kann das Versäumnis des Rechtsanwalts, Zahlungen rechtzeitig zu leisten, zu einem Verfall des Versicherungsschutzes oder der Steuerkaution führen. Wenn der Kreditgeber des Verkäufers nicht bereit ist, den Käufer als primären Kreditnehmer zu ersetzen, bleibt der Verkäufer für die Zahlungen auf die erste Hypothek haftbar und kann mit einem großen Restguthaben belastet werden, wenn der Käufer ausfällt.
