Der Verkauf eines geerbten Eigenheims kann zu steuerpflichtigem Einkommen führen.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen alle realisierten Gewinne in Ihrem steuerpflichtigen Einkommen enthalten sein. Es gelten jedoch besondere Regeln für Erbschaftsgüter, wie z. B. ein Haus, die den steuerpflichtigen Gewinn, den Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben müssen, verringern oder eliminieren können.
Taxable Gain Basics
Wann immer Sie Kapital wie ein Eigenheim verkaufen, bemisst sich der steuerpflichtige Anteil daran, wie viel höher Ihr Verkaufserlös ist als Ihre Basis. Ihr Verkaufserlös entspricht dem Verkaufspreis abzüglich der Kosten für den Verkauf des Eigenheims, z. B. Werbung oder Provisionen für einen Makler. Ihre Basis ist in der Regel das, was Sie für Ihr Eigenheim bezahlt haben - obwohl es eine besondere Ausnahme für geerbtes Eigentum gibt - sowie alle langfristigen Verbesserungen, die Sie vorgenommen haben, wie das Hinzufügen einer Garage.
Geerbte Basis
Wenn Sie ein Haus erben, bezahlen Sie nichts dafür. Das ist jedoch keine Basis für die Heimnull. Stattdessen setzt der Internal Revenue Code Ihre Basis auf den fairen Marktwert ab dem Datum, an dem die Person, von der Sie das Eigenheim geerbt haben, stirbt, unabhängig davon, was diese Person dafür bezahlt hat. Dies bedeutet, dass es einen erheblichen Teil des Gewinns geben könnte, der niemals besteuert wird. Angenommen, Ihr Vater hat das Haus vor langer Zeit für $ 60,000 gekauft und es war $ 320,000 wert, als er starb. In diesem Fall wird der $ 320,000 Ihre Basis für das Zuhause.
Steuersätze
Unabhängig davon, wann Sie das geerbte Eigenheim verkaufen, gelten die Gewinne, falls vorhanden, eher als langfristige Kapitalgewinne als als gewöhnliches Einkommen, wodurch Sie erheblich an Ihren Steuern sparen können. In der Regel müssen Sie die Immobilie länger als ein Jahr besitzen, bevor Sie sich für die niedrigeren Preise qualifizieren können. Wenn Sie beispielsweise während des 2013-Steuerjahres in die 15-Steuerklasse fallen, werden Ihre langfristigen Kapitalgewinnsätze überhaupt nicht besteuert. Wenn Sie für Ihr normales Einkommen zwischen der 25-Prozent- und der 35-Prozent-Klammer liegen, beträgt der Satz 15-Prozent. Nur wenn Sie in die oberste Steuerklasse fallen, zahlen Sie den 20-Prozentsatz für langfristige Kapitalgewinne.
Ausschluss des Hauptwohnsitzes
Wenn Sie das Eigenheim nach der Vererbung als Hauptwohnsitz genutzt haben, können Sie bis zu 250,000 US-Dollar (oder 500,000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einen Antrag stellen) vom Gewinn nach der Aufstockung der Basis ausschließen. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie das Haus zwei der fünf Jahre besessen haben, bevor Sie es verkaufen, und das Haus zwei der fünf Jahre, bevor Sie es verkaufen, als Hauptwohnsitz genutzt haben. Wenn Sie beispielsweise vor dem Erben ein Jahr in Ihrem Haus gelebt haben, nach dem Erben ein zweites Jahr darin gelebt haben und dann ein Jahr gewartet haben, bevor Sie es verkauft haben, haben Sie beide Tests bestanden, auch wenn die zweijährigen Zeiträume unterschiedlich sind jeder Test.
