Zwangsvollstreckte Häuser müssen häufig repariert werden, um für eine Hypothekenfinanzierung in Frage zu kommen.
Ein Hypothekarkreditgeber versucht, seine Verluste aus einem ausgefallenen Kredit durch eine Zwangsversteigerung auszugleichen. Wenn eine Auktion den Mindestgebotspreis des Kreditgebers nicht erreicht, nimmt der Kreditgeber das Haus wieder in Besitz und bringt es als Eigentum der Bank oder als REO auf den Markt. Wenn das Haus, das Sie kaufen möchten, eine abgeschottete Immobilie ist, befolgen Sie einige Faustregeln, um ein gutes Geschäft zu erzielen.
Gebotsregeln
Sie können bei der Auktion oder beim Treuhandverkauf, der zu Hause, im Gerichtsgebäude oder sogar online stattfinden kann, persönlich auf eine Immobilie bieten. Angebote, die schriftlich erfolgen, sind rechtsverbindlich. Der Gesamtbetrag des Zuschlags ist endgültig. Arbeiten Sie also mit einem Makler oder Immobilienfachmann zusammen, der Erfahrung mit Zwangsversteigerungen hat. Sie müssen wahrscheinlich mit erfahrenen Anlegern konkurrieren, die in bar zahlen Starke Einzahlung, wenn Ihr Gebot gewinnt. In der Regel müssen Sie 5-Prozent bis 10-Prozent des Verkaufspreises als Anzahlung auszahlen. Sie müssen auch Geld bereithalten, um den vollen Kaufpreis und die Abschlusskosten zu decken, in der Regel mit einem Bankscheck. Das Bieten in einer Auktion birgt ein höheres Risiko als der Kauf eines REO, da Sie häufig auf die Inspektion verzichten und das Haus kaufen müssen, wie es ist.
REO-Angebote
Ein Immobilienmakler, der von der kreditgebenden Stelle angeheuert wurde, bearbeitet die Angebote und legt sie der kreditgebenden Stelle zur Prüfung und Annahme vor. Die Kreditgeber reagieren bekanntermaßen nur langsam. Warten Sie daher einige Tage bis Wochen, um von Ihrem Angebot zu erfahren. Sie können in der Regel durch ein Haus gehen, bevor Sie ein Angebot für eine REO abgeben, und Ihr Angebotspreis und Ihre Vertragsbedingungen können den Zustand der Immobilie und alle erforderlichen Reparaturen widerspiegeln. Bei einem Angebot werden Sie vom Kreditgeber häufig aufgefordert, eine Kopie Ihrer nach Treu und Glauben getätigten Einzahlung einzureichen, die in der Regel 1 Prozent oder mehr des Angebotspreises entspricht. Nachweis Ihrer Hypothekenfinanzierung oder eines Präqualifikationsschreibens; und Nachweis Ihrer Anzahlung mittels Kontoauszug. Ein Kreditgeber kann sogar verlangen, dass Sie sich mit seinem bevorzugten Kreditgeber qualifizieren, um sicherzustellen, dass Sie einen Kredit erhalten können.
Due-Diligence-Regeln
Eine kreditgebende Stelle kann auf viele der Offenlegungserklärungen verzichten, die von traditionellen Verkäufern aufgrund ihrer begrenzten Kenntnis der Wohnung und ihres Zustands verlangt werden. In Kalifornien sind Kreditgeber beispielsweise von der Vorlage einer Übertragungsoffenlegungserklärung befreit, in der die Komponenten und Mängel einer Immobilie aufgeführt sind. Es muss jedoch die vom Staat vorgeschriebene Offenlegungserklärung für Naturgefahren enthalten, in der potenzielle Natur- und Umweltgefahren aufgeführt sind. Ein REO-Agent kann Sie mit seinen eigenen Angaben versorgen, es liegt jedoch letztendlich in Ihrer Verantwortung, Ihre Due Diligence durchzuführen. Immobilienverträge enthalten Überprüfungs-, Titelsuch- und Offenlegungsklauseln, die Ihnen eine gewisse Zeit für die Recherche des Hauses und die Rückabwicklung des Geschäfts gewähren. Sie müssen diese Sorgfaltspflichten schriftlich niederlegen, bevor der Kreditgeber Ihr Angebot annimmt, um einen Ausweg zu finden, falls die Immobilie nicht Ihren Erwartungen entspricht.
Transaktionsregeln
Ein Kreditgeber kann kündigen und Strafen verhängen, wenn Sie Ihren Vertragspflichten nicht nachkommen, einschließlich der Gewinnung von Finanzmitteln und des rechtzeitigen Abschlusses. Sie gefährden Ihre Treu und Glauben Einzahlung, wenn Sie einer Verantwortung zum vereinbarten Termin nicht nachkommen. Der Kreditgeber kann das gesamte Geld oder einen Teil davon als Schadensersatz behalten. In einem Kaufvertrag heißt es beispielsweise in der Regel, dass Sie eine vollständige Kreditgenehmigung haben müssen und die Bewertung innerhalb einer bestimmten Frist abgeschlossen sein muss. Andernfalls kann der Verkäufer Ihren Vertrag kündigen.
