Wenn Sie Ihre Hypothek mit einem HELOC bezahlen, sparen Sie möglicherweise kein Geld.
Solange Ihre Hypothek keine Vorfälligkeitsentschädigung hat, können Sie sie jederzeit und aus jedem Grund mit jeder verfügbaren Geldquelle zurückzahlen. Sie können Ihre Hypothek mit einer Eigenheimkreditlinie tilgen, auch wenn das HELOC bereits über einen Kontostand verfügt, solange Sie noch genügend Kredit zur Deckung Ihrer Hypothek haben. Die eigentliche Frage ist jedoch, ob dies eine gute Idee wäre.
Wie HELOCs arbeiten
Ein HELOC ist das, was Sie erhalten, wenn Sie eine Kreditkarte und eine Hypothek in einen Mixer stecken und diese miteinander mischen. Wie bei einer Kreditkarte haben Sie ein voreingestelltes Limit, das Sie ausgeben können, und wie bei einer Hypothek ist es durch Ihr Haus gesichert.
Bei einigen Kreditgebern können Sie während des gesamten Ziehungszeitraums, in dem sich die Zinsen zu einem festen Zinssatz ansammeln, nur Zinszahlungen vornehmen. In solchen Fällen ändern sich nach Ablauf der Ziehungsfrist die Zinsen von fest auf einstellbar, und Sie müssen Kapital- und Zinszahlungen für den von Ihnen geliehenen Betrag leisten.
Sie zahlen nur den Betrag der tatsächlich in Anspruch genommenen Kreditlinie zuzüglich Zinsen zurück. Wenn Sie also über eine 100,000-Kreditlinie verfügen und nur 40,000 ausgeben, zahlen Sie nur die 40,000-Plus-Zinsen zurück. HELOC-Raten sind häufig an die Prime-Rate gebunden, obwohl viele von ihnen mit einer sehr niedrigen Teaser-Rate beginnen.
HELOC vs. Hypothekenabzug
Wenn Sie Ihre Hypothek mit Ihrem HELOC tilgen, sind die Zinsen fast immer vollständig steuerlich absetzbar. Obwohl der Internal Revenue Service den Zinsabzug auf Ihre Eigenheimschulden auf 100,000 US-Dollar begrenzt, gilt ein HELOC, mit dem Sie Ihre Hypothek zurückzahlen, nicht als Eigenheimschulden. Solange Sie eine Hypothek abbezahlen, die Sie zum Kaufen, Bauen oder Verbessern Ihres Hauses verwendet haben, betrachtet die IRS diese als Schulden für den Erwerb von Eigenheimen. Sie können die Zinsen für die ersten 1-Millionen-Dollar-Eigenheimschulden für Ihr erstes und zweites Eigenheim abschreiben.
VORTEILE
Die Verwendung Ihres HELOC zur Tilgung Ihrer Hypothek kann Ihre monatliche Zahlung verringern, insbesondere wenn Ihre Hypothek einen Zinssatz aufweist, der höher ist als der Zinssatz für Ihr HELOC. Während der Teaser-Phase profitieren Sie von einer sehr niedrigen Rate. Nach Ablauf der Teaser-Periode haben Sie möglicherweise immer noch einen niedrigen Zinssatz. Sie können jedoch auch Geld sparen, indem Sie während der gesamten Ziehungsperiode Ihres HELOC nur Zinszahlungen vornehmen. Sie müssen erst nach Ablauf der Ziehungsfrist mit der Rückzahlung des Kapitals beginnen und haben Ihr Haus zu diesem Zeitpunkt möglicherweise bereits verkauft.
Nachteile
Der größte Nachteil bei der Tilgung Ihrer Hypothek mit einem HELOC ist, dass Sie im Wesentlichen nichts wirklich ändern. Sie haben gerade eine zweite Hypothek durch eine erste Hypothek ersetzt. Auch wenn die Verwendung eines HELOC Ihre monatlichen Zahlungen senkt, kann die Möglichkeit, den Zeitraum bis zur Rückzahlung des Kapitals zu verlängern, dazu führen, dass Sie im Laufe der Zeit mehr Zinsen zahlen. Da HELOCs normalerweise anpassbare Zinssätze haben, sind Sie dem Risiko ausgesetzt, dass sich die Zinssätze in Zukunft ändern und Ihre Zahlungen unerschwinglich werden.
