Die typische Hypothek des 21st-Jahrhunderts ist frontloaded: In den Anfangsjahren der Hypothek wird der größte Teil der monatlichen Zahlung für die Tilgung von Zinsen und nicht für die Tilgung von Kapitalbeträgen verwendet. Dieses Konzept begann mit Bausparkassen - Organisationen, die einem Spar- und Darlehensgeschäft ähnlich sind - und breitete sich dann in den 1930s auf den gewerblichen Sektor aus. Es hat Vorteile für Käufer von Eigenheimen, aber Kritiker des Frontloading sehen darin einen großen Gewinn für Banken, mehr als für Käufer.
Zahlungen
Auch wenn Ihre Hypothekenzahlung während der gesamten Laufzeit des Kredits gleich bleibt, ist dies bei der Bezahlung nicht der Fall. Der Hypothekenexperte Jack Guttentag sagt auf seiner Website zum Beispiel, dass ein 100,000-, 6-Prozent-, 30-Jahresdarlehen eine monatliche Zahlung von 599.56-Dollar hat. Zu Beginn der Hypothek werden 500 $ der Zahlung an die Zinsen gezahlt, sodass Sie jeden Monat weniger als 100 $ des Kapitals auszahlen. Erst nach vielen Jahren der Zahlungen zahlen Sie mehr Kapital als Zinsen.
Gründe
Kritiker von Frontloaded-Hypotheken behaupten, sie seien eine Falle: Indem sie Sie davon abhalten, den Kapitalbetrag schnell zurückzuzahlen, unterhält die Bank einen größeren Kredit, der es rechtfertigt, Ihnen mehr Zinsen in Rechnung zu stellen. Guttentag argumentiert, dass es eine einfache Rechnung ist: Sie schulden mehr Geld, wenn Sie anfangen zu zahlen, als Sie es nach 20 Jahren tun, also ist es natürlich, mehr Zinsen zu zahlen. Wenn Kreditgeber das Frontloading nutzen, um ihre Gewinne zu steigern, würden sie höhere Zinsen für 15-Jahreshypotheken verlangen, da die Käufer das Kapital schneller zurückzahlen als eine 30-Jahreshypothek. Stattdessen sind 15-Jahreshypotheken günstiger.
Alternativen
Das Frontloading regiert die Hypothekenwelt, aber es ist nicht die einzige Möglichkeit, eine Hypothek zu strukturieren. Eine Hypothek, die nur auf Zinsen ausgerichtet ist, bietet Ihnen beispielsweise mehrere Jahre lang niedrige Anfangszahlungen, da sie keinen der Kapitalgeber auszahlen. Bis zu den 1920s waren Zahlungen häufig nur Zinszahlungen für die Laufzeit der Hypothek, gefolgt von einer Kapitalzahlung für den Kapitalgeber. Eine andere Möglichkeit besteht darin, jeden Monat einen gleichen Anteil des Kapitals zusätzlich zu den fälligen Zinsen zu zahlen, was jedoch die monatlichen Zahlungen erhöht.
Mehr Principal
Wenn Sie der Meinung sind, dass Frontloading ein schlechtes Geschäft ist, versuchen Sie, jeden Monat mehr vom Principal auszuzahlen. Es kann so klein sein, wie bei jedem Scheck von 643 auf 650 aufzurunden, oder etwas Ambitionierteres, wie etwa zweiwöchentlich zu zahlen. (26-Zahlungen innerhalb von zwei Wochen summieren sich zu 13-Zahlungen in Monaten pro Jahr, was zu einer zusätzlichen Zahlung führt.) Unabhängig davon, welche Taktik Sie anwenden, ist es wichtig, sie mit Ihrer Bank abzustimmen, damit der Mehrbetrag in Richtung Kapital und nicht mehr Zinsen geht. Auf diese Weise können Sie Ihre Gesamtzinsen für die Laufzeit des Kredits senken.
