Der Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauses kann steuerpflichtig sein.
Onkel Sam kümmert sich sehr um dich. So sehr, dass er alles darüber wissen möchte, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Wenn Sie wissen, wie viel von Ihrem Verkaufspreis der Einkommensteuer unterliegt, wissen Sie, welche Aufzeichnungen Sie führen müssen. Darüber hinaus können Sie besser budgetieren, wie viel Sie in Ihr neues Zuhause stecken können.
Steuern auf Gewinne
Ihr Haus ist ein Vermögenswert für Steuerzwecke, dh, wenn Sie es mindestens ein Jahr lang besessen haben, gelten für jeden steuerpflichtigen Gewinn die niedrigeren langfristigen Kapitalgewinnsätze und nicht die höheren gewöhnlichen Einkommensteuersätze. Beispielsweise betrug in 2012 der Höchstsatz für langfristige Kapitalgewinne 15 Prozent im Vergleich zu einem maximalen gewöhnlichen Ertragsteuersatz von 35 Prozent. Wenn Sie das Haus für weniger als ein Jahr besessen haben, stecken Sie mit einem kurzfristigen Kapitalgewinn fest, der als normales Einkommen besteuert wird.
Einnahmen aus Verkäufen
Wenn Sie bereits ein Haus verkauft haben, wissen Sie, dass der Verkaufspreis nicht mit dem Betrag übereinstimmt, der auf Ihr Bankkonto eingezahlt wird. Sie müssen Ihrem Immobilienmakler alle Werbegebühren, Anwaltskosten und manchmal sogar Darlehenskosten für den Käufer bezahlen. All dies verringert den Betrag, den die IRS Ihnen für Steuerzwecke gutschreibt. Wenn zum Beispiel der Verkaufspreis Ihres Hauses 200,000 $ beträgt, Sie aber 8,000 $ an Ausgaben bezahlt haben, würden Sie nur 192,000 $ Umsatzerlöse erzielen. Ihr Gewinn wird nicht gemindert, wenn Sie den Erlös zur Tilgung Ihrer Hypothek oder zum Kauf eines neuen Eigenheims verwenden.
An die Basis anpassen
Nur der Betrag des Verkaufseinkommens, der das Geld übersteigt, das Sie für Ihr Haus gezahlt haben, wird als bereinigte Basis bezeichnet und ist steuerpflichtig. Ihre angepasste Basis umfasst nicht nur das, was Sie für Ihr Haus bezahlt haben, sondern auch alle Beträge, die Sie geliehen haben, um das Haus zu kaufen. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit einer 20,000-Anzahlung und einer 160,000-Hypothek gekauft haben, ist Ihre Basis 180,000. Es enthält auch alle Verbesserungen, die Sie vorgenommen haben und die noch Teil des Hauses sind. Wenn Sie beispielsweise die Fenster vor vier Jahren aktualisiert und letztes Jahr erneut aktualisiert haben, erhöhen nur die letzten Kosten für die Fensteraktualisierung Ihre Basis. Reparaturen wie die Fensterreinigung erhöhen Ihre Basis nicht.
Hauptausschluss
Wenn Sie einen steuerpflichtigen Gewinn haben, nachdem Sie die Vertriebskosten und Ihre Basis berücksichtigt haben, können Sie möglicherweise bis zu 250,000 $ von Ihrem Gewinn von Ihren Steuern ausschließen. Wenn Sie verheiratet sind, können Sie und Ihr Ehepartner insgesamt $ 500,000 ausschließen. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie das Haus von den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre lang besessen haben und es in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre lang als Haupthaus genutzt haben. Außerdem können Sie den Ausschluss in den letzten zwei Jahren nicht für ein anderes Haus verwendet haben.
