Die IRS erlaubt mehr Abzüge für Mietgegenstände als für Privatwohnungen.
Der Besitz von Mietimmobilien eröffnet die Möglichkeit bestimmter Abschreibungen und Abzüge für Aufwendungen, die Sie für Ihren persönlichen Wohnsitz nicht abschreiben können. Es ist Ihnen weiterhin gestattet, persönliche Wohnabzüge vorzunehmen, für die Sie berechtigt sind, wie Hypothekenzinsen und Immobiliensteuern. Wenn Sie in einer Ihrer eigenen Einheiten leben, können Sie je nach den Umständen möglicherweise nur einen Teil als Betriebsausgaben abschreiben.
Zeitplan E
Ihr Mietobjekt wird vom Internal Revenue Service als Geschäft betrachtet, und Uncle Sam erwartet, dass Sie alle Mieteinnahmen und Ausgaben, die gemäß Schedule E gezahlt wurden, melden. Sie können hier keine Ausgaben für Ihren persönlichen Wohnsitz abschreiben, aber Sie können alles abziehen Ausgaben für die Vermietung, solange es eine notwendige und normale Ausgabe ist, ein Mietobjekt zu besitzen und zu betreiben. Bewahren Sie alle Belege sorgfältig auf und vermeiden Sie, wenn möglich, persönliche Ausgaben und Mietkosten zu kombinieren. Das Verwalten separater Ausgaben und Aufzeichnungen hilft, wenn die IRS sich jemals dazu entschließt, Ihre Abzüge genauer zu betrachten.
Hypothekenzinsen
Das Abschreiben von Hypothekenzinsen ist einer der beliebtesten Vorteile eines Eigenheims. Für Ihren persönlichen Wohnsitz nehmen Sie den Abzug weiterhin nach Plan A vor. Sie können sogar die Hypothek abziehen, die für eine zweite Hypothek und für Ihren zweiten Wohnsitz oder Ihr zweites Feriendomizil gezahlt wurde. Für Ihr Mietobjekt wird der Abzug nach Zeitplan E berechnet. Wenn Sie in einer Wohneinheit eines Duplex- oder anderen Mehrfamilienhauses wohnen und den Rest vermieten, müssen Sie den Abzug zwischen geschäftlichen und privaten Einheiten aufteilen . Verwenden Sie die prozentuale Quadratmeterzahl, um zu bestimmen, wie viel Platz für Ihren persönlichen Bereich zur Verfügung steht. Ziehen Sie dies in Tabelle A ab und schreiben Sie den Rest in Tabelle E ab.
Abschreibung
Hier ist ein weiterer Zufallsabzug für Vermietungen, die Sie nicht für Ihr eigenes Haus abziehen können, und es ist ein Trottel: Nach den IRS-Gesetzen können Sie den Kaufpreis des Mietobjekts über 27.5 Jahre abschreiben. Da die neuesten Wertminderungstabellen vorgeladen sind, bietet dieser Abzug einen Ausgleich zu Ihren Mieteinnahmen, insbesondere in den Anfangsjahren. Wenn Sie in einer Wohneinheit wohnen, während Sie die anderen vermieten, müssen Sie die Abschreibung anteilig vornehmen und nur den Betrag für die gewerblich genutzte Immobilie abschreiben.
Andere Ausgaben
Als Hausbesitzer können Sie die Grundsteuern und Hypothekenzinsen nach Plan A abschreiben. Für Ihr Mietobjekt können Sie jedoch die von Ihnen bezahlten Nebenkosten, die Sachversicherung, die Mitgliedsbeiträge des Hausbesitzer-Verbandes, den Landschaftsbau, den Reinigungsservice, alle Reparaturen und Wartungsarbeiten sowie alle anderen Nebenkosten abschreiben Sonstige angefallene Aufwendungen. Sie können sogar die Kosten einer Anzeige für die Suche nach Mietern oder die Kosten für Anwaltskosten abschreiben, wenn Sie mit diesen Mietern in Schwierigkeiten geraten. Alle diese Ausgaben entsprechen dem Zeitplan E.
Kapitalgewinn
Wenn Sie einen persönlichen Wohnsitz verkaufen, in dem Sie in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre gelebt haben, können Sie Kapitalgewinne in Höhe von bis zu 250,000 USD oder bis zu 500,000 USD ausschließen, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam einen Antrag stellen. Wenn Sie jedoch ein Mietobjekt verkaufen, müssen Sie die vollen Kapitalgewinne versteuern. Der Ausschluss gilt nur für Hausbesitzer. Sie reduzieren auch Ihre Basis (Kosten) der Immobilie durch kumulierte Abschreibungen, sodass Sie Kapitalertragssteuern auf einige der Mietabzüge zurückzahlen, von denen Sie früher profitiert haben.
