Bei einer Duplex-Version teilen Sie die Kosten zwischen den beiden Seiten auf.
Mit dem Internal Revenue Service können Sie keine Hypothekenzinsen als Einzelpostenabzug geltend machen. Nach Ansicht der IRS unterscheidet sich Ihr Mietobjekt grundlegend von Ihrem persönlichen Zuhause. Aus diesem Grund haben Sie Ihre Mietobjektzinsen auf dem Formular Schedule E angegeben, das sich vollständig von dem Formular Schedule A unterscheidet, auf dem Sie Ihre Hypothekenzinsen abziehen.
Der Zeitplan E
Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, müssen Sie gemäß IRS der Steuererklärung Anhang E beifügen. Auf dem Formular Schedule E listen Sie alle Ihre Mietobjekte, deren Einnahmen und Ausgaben auf. Zusätzlich zur Meldung Ihrer Zinsaufwendungen können Sie alle "normalen und notwendigen Aufwendungen" geltend machen, die Ihnen durch den Besitz Ihres Mietobjekts entstehen. Nachdem Sie Ihre Zinsen und sonstigen Aufwendungen von den Mieteinnahmen Ihrer Immobilie abgezogen haben, berechnen Sie Ihren endgültigen Gewinn oder Verlust. Die einzige Zahl, die es in Ihre Steuererklärung schafft, ist diese Gesamtsumme.
Vorteile von Schedule E
Wenn Sie in Schedule E Ausgaben geltend machen, verringert sich der Geldbetrag, den Sie in Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen einbeziehen. Da einige Abzugsphasen an Ihre AGI gebunden sind, können Sie andere Abschreibungen einbehalten, wenn Sie diese reduzieren. Darüber hinaus können Sie Hypothekenzinsen auf Schedule E auch dann abschreiben, wenn Sie Ihre persönlichen Abzüge nicht angeben.
Mietwohnungsverluste
Wenn Sie aufgrund Ihrer Hypothekenzinsen oder sonstiger Kosten am Ende Geld für Ihr Mietobjekt verlieren, können Sie diesen Verlust zum Ausgleich von Gewinnen aus anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwenden. Das IRS lässt Sie den Verlust auch dazu verwenden, Ihr zu versteuerndes Einkommen zu reduzieren, wenn Sie keine Gewinne zum Ausgleich haben. Solange Ihr modifizierter AGI 100,000 $ oder weniger beträgt, können Sie Verluste von bis zu 25,000 $ gegen Ihr Einkommen geltend machen. Wenn Ihr AGI mehr als 100,000 $ beträgt, reduziert der IRS Ihre Abschreibung um 1 $ für jeden 2 $ Einkommen. Wenn Sie Verluste haben, die Sie nicht nutzen können, können Sie diese mit dem IRS sogar auf zukünftige Jahre übertragen.
Eigentumswohnungen
Wenn es sich bei Ihrem Mietobjekt um eine Eigentumswohnung handelt, sind die Regeln etwas anders. Wenn Sie in der Hälfte des Grundstücks wohnen und die andere Hälfte vermieten, behandelt das IRS das Duplex als zwei separate Objekte. Sie müssen die Kosten zwischen den beiden Hälften aufteilen, sodass Sie die Hälfte Ihrer Hypothekenzinsen als Abzug in Ihrem Anhang A geltend machen, während Sie die andere Hälfte als Mietkosten in Anhang E geltend machen.
