Die Refinanzierung von Hypotheken ist ein häufiger Schritt von Hausbesitzern, die einen niedrigeren Zinssatz und eine Reduzierung ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen wünschen. Der Refinanzierungsprozess selbst ist relativ einfach, aber wenn Sie auch einen Eigenheimkredit haben, können die Dinge etwas komplizierter werden. Die Herausforderung besteht darin, Hypotheken- und Eigenheimkreditgeber dazu zu bringen, sich nach der Refinanzierung auf die neue Kreditvereinbarung zu einigen.
All-in-One
Während Sie Ihr Eigenkapitaldarlehen bei einer Refinanzierung nicht zurückzahlen müssen, ist dies oft die beste Vorgehensweise, wenn dies möglich ist. Wenn Ihr Eigenheim über erhebliches Eigenkapital verfügt, bietet Ihr neuer Kreditgeber möglicherweise eine neue Hypothek an, die sowohl Ihren ersten Hypothekensaldo als auch Ihr Eigenheimdarlehen zahlt. Da Ihr Eigenkapitaldarlehen durch die neue Hypothek vollständig zurückgezahlt wird, ist Ihr neuer Wohnungsbaudarlehensbetrag höher, Sie erhalten jedoch ein Darlehen und eine Auszahlung, wodurch Ihr Zinssatz möglicherweise gesenkt wird.
Untergeordnet
Die Rückzahlung sowohl Ihrer Hypothek als auch Ihres Eigenkapitaldarlehens ist nicht immer praktisch oder möglich. Einige Eigenkapitaldarlehen haben eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie vorzeitig abbezahlen. Möglicherweise möchten Sie auch Ihren Zinssatz für Ihr Eigenkapitaldarlehen oder Ihre Kreditlinie. Die nächstbeste Lösung ist in der Regel die Nachrangigkeit Ihres Eigenkapitaldarlehens, das auch als Zweithypothek bezeichnet wird. Dadurch bleibt Ihr Eigenheimdarlehen in der zweiten Pfandposition hinter der ersten Hypothek, was bedeutet, dass es in der Hackordnung an zweiter Stelle steht, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Ein Pfandrecht ist ein Anspruch auf bedingtes Eigentum, das ein Kreditgeber auf Ihr Eigentum ausübt, wenn Sie es als Sicherheit für einen Kredit verwenden. Primäre Hypothekenbanken möchten den Status der ersten Anleihe, weil sie das meiste Geld auf der Linie haben und sie werden Ihr Haus verkaufen, wenn Sie in die Zwangsvollstreckung gehen, um zu versuchen, mindestens einen Teil des Geldes wiederzugewinnen, das sie Ihnen verliehen haben. Wenn Ihr Hypothekendarlehen und Ihr Eigenkapitaldarlehen vom selben Darlehensgeber gehalten werden, ist es in der Regel einfacher, Ihr Eigenkapitaldarlehen einer Refinanzierung zuzuordnen.
Die Herausforderung
Verschiedene Hindernisse machen den Unterordnungsprozess manchmal schwierig. Eigenkapitalgeber sind nicht immer sofort damit einverstanden, bei einer Refinanzierung die zweite Geige zu spielen. Einige haben sogar Klauseln, die die Unterordnung einschränken oder verhindern. Dieser Prozess ist besonders schwierig, wenn die Kredite von zwei verschiedenen Kreditgebern gehalten werden. Ihre Hypothek auf dem neuesten Stand zu halten, über eine gute Bonität zu verfügen und dem Eigenkapitalgeber zu zeigen, wie die Refinanzierung Ihre Finanzen verbessert, sind alles Möglichkeiten, um die Chancen zu verbessern, dass die Nachrangigkeit genehmigt wird.
Alternative Solutions
Renee Morgan, Kreditsachbearbeiterin bei May 2009, weist in ihrem Artikel "Wie man ein Eigenheimdarlehen unterordnet" darauf hin, dass die Refinanzierung Ihrer ersten Hypothek bei Ihrem Eigenheimdarlehensgeber eine Alternative sein könnte. Der Eigenkapitalgeber würde höchstwahrscheinlich zustimmen, das zweite Darlehen unterzuordnen, um Ihr erstes Hypothekengeschäft zu erhalten. Sie können auch versuchen, mit dem ersten Hypothekeninhaber zu verhandeln, um festzustellen, ob diese Bank bereit ist, beide Kredite zurückzuzahlen, um Ihr Geschäft aufrechtzuerhalten. Je höher Ihre Kredit- und Schuldenquoten sind, desto besser ist im Allgemeinen Ihre Verhandlungsposition, um eine günstige Lösung zu finden.
