Grundstücksverkaufsverträge werden wie Ballonhypotheken eingerichtet, aber der aktuelle Wohnungsbaudarlehen bleibt bestehen.
Stellen Sie sich einen Ratenkaufvertrag als "Hypothek" vor innerhalb einer Hypothek. " Nach der Vereinbarung eines Kaufpreises zahlt der Käufer dem Verkäufer einen monatlichen Betrag, der mindestens der aktuellen Hypothekenzahlung entspricht. Wenn möglich, wird der Verkäufer versuchen, die Grundsteuer und den Versicherungshinterlegungsbetrag als Teil der monatlichen Zahlung des Käufers einzubeziehen. Der Grundstücksvertrag wird dann wie eine Hypothek funktionieren, wobei der Käufer den Verkäufer anstelle eines Kreditgebers bezahlt. Der Verkäufer überträgt die Urkunde oder das Eigentum erst, wenn die Bedingungen des Grundstücksvertrags erfüllt sind und die Bankhypothek bezahlt ist.
Legal Issues
Einige US-Bundesstaaten beschränken die Verwendung von Ratenkaufverträgen, aber in den meisten Fällen , sofern die Urkunde nicht vorzeitig an den Käufer übertragen wird, sind diese Vereinbarungen zulässig. Sollte der Hauseigentümer / Verkäufer eine eigengenutzte Hypothek haben, könnte der Kreditgeber die Kreditbedingungen ändern wollen, wenn er von der Vereinbarung erfährt. Zum Beispiel, sobald der Hausbesitzer aufhört, das Haus zu besetzen, wird das Immobilienvermögen zu Anlageimmobilien, die normalerweise einen höheren Hypothekenzins tragen. In einigen Fällen hat der Hypothekendarlehensgeber das Recht, das in Verzug befindliche Wohnungsbaudarlehen zu betrachten und die vollständige Zahlung sofort zu verlangen.
Anzahlungen
Die meisten Landverträge erfordern eine Anzahlung des Käufers. Der Verkäufer kann einfach Aufzeichnungen führen, aus denen hervorgeht, dass die Anzahlung vom vereinbarten Verkaufspreis abgezogen wurde. Da die meisten Käufer, die Landverträgen zustimmen, nicht genügend Anzahlung haben, um sich für eine Bankhypothek zu qualifizieren, sollten Verkäufer verstehen, dass nur wenige Leute 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises anbieten werden.
Rechtsberatung
Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollte einen Anwalt haben, der den Ratenkaufvertrag überprüft, um mögliche zukünftige rechtliche Probleme mit Vertragsbedingungen, Sprache oder Fairness zu vermeiden. Der Anwalt des Verkäufers kann die Anzahlung sammeln und hinterlegen und einen Abschluss verwalten, um das Geschäft zu besiegeln. Die Verwendung eines Anwalts zur Beratung, Zustimmung und Schließung der Transaktion legitimiert die Behandlung der Vereinbarung als Hypothekendarlehen weiter. Ein Ratenkaufvertrag ist eine Art von Verkäuferfinanzierung.
Ähnlich einer Ballonhypothek
Die meisten Ratenkaufverträge enthalten ein Datum, um den Kauf viel kürzer abzuschließen als die Laufzeit der aufgenommenen Bankhypothek auf dem Grundstück. Diese Realität spiegelt einen echten Ballon Hypothekendarlehen. In der Regel erfordern Ballonhypotheken monatliche Zahlungen berechnet, um das Darlehen in 15 oder 30 Jahren zu bezahlen. Ein vollständiger Zahlungstermin ist jedoch viel kürzer, z. B. fünf bis zehn Jahre, was zu einer Abschlusszahlung führt, die um Tausende von Dollar höher ist als die monatliche Zahlung von 15 oder 30 Jahren. Daher der treffend beschreibende Name "Ballonhypothek". Wenn der Käufer die abschließende Zahlung leistet, die die ausstehende Hypothek auszahlt, gehen die Urkunde und das Eigentum an dem Eigentum auf den Käufer über.
