Wenn Sie zwei Hypotheken haben, kann es schwierig sein, nur eine zu refinanzieren. Wenn Banken kündigen, werden Grundpfandrechte - Ansprüche auf Ihr Eigentum - in der Reihenfolge, in der sie eingereicht wurden, ausgezahlt. Wenn Sie refinanzieren, wird dieses Pfandrecht nach dem bereits vorhandenen Eigenheimdarlehen ausgezahlt. Wenn die beiden Kreditgeber das nicht umgehen können, wird Ihr Refi wahrscheinlich nicht passieren.
Unterordnung
Das Darlehen für Wohneigentum ist kein Problem, wenn der Darlehensgeber sich bereit erklärt, sein Pfandrecht dem Darlehensgeber zu unterstellen. Durch die Nachrangigkeit eines Pfandrechts wird das frühere Darlehen hinter das Refinanzierungsdarlehen verschoben, sodass die refinanzierte Hypothek bei der Zwangsvollstreckung zuerst gezahlt wird. Der Home-Equity-Kreditgeber berechnet dem Refi-Kreditgeber normalerweise eine Gebühr, um die Finanzen zu überprüfen und zu entscheiden, ob es sich um ein gutes Geschäft handelt. Wenn Ihr Haus so viel wert ist, dass die Zwangsvollstreckung beide Hypotheken abbezahlt, stimmt der Eigenheimkreditgeber in der Regel einer Nachrangigkeit zu.
Unter Wasser
Befindet sich Ihr Eigenheim unter Wasser, was weniger wert ist als das, was Sie für die erste Hypothek schulden, kann es sein, dass Ihr Eigenheimkapitalgeber die Nachrangigkeit verweigert. Zwangsvollstreckung zahlt nicht aus, was Sie auf der Hypothek schulden, also gibt es nichts mehr für das andere Darlehen. Wenn das kombinierte Hypotheken- und Eigenheimdarlehen mehr als 80 Prozent Ihres Eigenheimwerts ausmacht, finden Sie möglicherweise nicht einmal einen Kreditgeber, der an einer Refinanzierung interessiert ist. Diese hohe Verschuldung birgt ein hohes Ausfallrisiko, das die Banken davon abhält, Kredite zu vergeben.
HARFE
Eine Lösung, wenn Sie unter Wasser sind, ist das bundesweite Home Affordable Refinance Program (HARP), das bis zum Ende von 2013 läuft. HARP bietet Kreditgebern Anreize, Hypotheken auf Unterwasserimmobilien zu refinanzieren, damit Sie ein niedrigeres Zahlungsniveau erzielen und hoffentlich Zahlungsausfälle vermeiden können. Laut Bundesbehörden haben die größten Kreditgeber des Landes zugestimmt, Zweithypotheken der HARP-Refinanzierung unterzuordnen. Das Programm ist nur verfügbar, wenn Ihr Darlehen von den Bundesunternehmen Fannie Mae oder Freddie Mac besichert ist.
Options
Wenn Sie sich nicht für HARP qualifizieren oder Ihren Home Equity-Kreditgeber nicht von einer Nachrangigkeit überzeugen können, müssen Sie einen anderen Weg zur Refinanzierung finden. Eine Lösung besteht darin, das Eigenheimdarlehen zurückzuzahlen oder zurückzuzahlen und dann den Refi zu beantragen. Wenn Ihre Gesamtschuld nicht zu hoch ist, können Sie auch eine Refinanzierungshypothek aufnehmen, die sowohl die erste als auch die zweite Hypothek zurückzahlen kann. Wenn beides nicht in Frage kommt, müssen Sie vorerst auf eine Refinanzierung verzichten.
