IRRs sind schwer zu berechnen, bieten jedoch eine längerfristige Perspektive.
Kapitalisierungsraten und interne Renditen sind beide Instrumente, mit denen die Rendite einer Investition gemessen werden kann. Ein Kapitalisierungszinssatz drückt das Einkommen aus einer Investition im Verhältnis zu seinem Preis aus, in der Regel anhand einer einzelnen Einkommensperiode. Interne Renditen, die in der Regel als IRRs abgekürzt werden, sehen eine Investition ganzheitlicher. Sie sind komplizierter zu berechnen, können aber aussagekräftiger sein.
Höchstsätze
Um einen Kapitalisierungssatz zu berechnen, dividieren Sie den Preis einer Investition in ihre Erträge. Wenn Sie zum Beispiel eine Investition für 100,000 kaufen und glauben, Sie könnten 8,000 pro Jahr verdienen, nachdem Sie Ihre Ausgaben von Ihrem Bruttoeinkommen abgezogen haben, würden Sie 100,000 in 8,000 aufteilen, um 0.08 zu erhalten, oder 8 Prozent. Obergrenzen schließen traditionell die Auswirkungen von Schulden aus und berücksichtigen normalerweise nicht, wie viel Geld Sie beim Verkauf der Anlage gewinnen oder verlieren möchten.
IRR
Interne Renditen versuchen auszudrücken, was Sie über die gesamte Laufzeit einer Investition tun werden, unter Berücksichtigung von Änderungen der Einnahmen, Gewinne oder Verluste bei Ihrem Verkauf und der Auswirkung von Schulden, die Sie als Teil des Kaufs verwenden. Der IRR drückt auf Jahresbasis Renditen aus, die von Jahr zu Jahr variieren können. Das Berechnen eines IRR erfordert fortgeschrittene Mathematik, ist jedoch mit einer Kalkulationstabelle relativ einfach durchzuführen. Betrachten Sie beispielsweise eine 100,000-Investition, die eine 8,000-Jahresrendite bietet, für die Sie einen 75,000-Kredit aufnehmen. Wenn das Darlehen einen 7-Zinssatz und eine 30-Laufzeit hat, würden Sie 5,988-Dollar für jährliche Zahlungen ausgeben, sodass Sie 2,012-Dollar erhalten. Um einen IRR für diese Investition in eine Tabelle zu berechnen, geben Sie zunächst -25,000 in Cell A1 ein, da Sie die Investition durch Ablegen von $ 25,000 starten. In der Zelle A2 geben Sie $ 2,012 ein, da dies Ihr Gewinn für Ihr erstes Jahr ist ($ 8,000 als Gegenleistung minus $ 5,988 als Darlehenszahlung). In der Zelle A3 können Sie $ 2,172 als Ihren Gewinn im zweiten Jahr eingeben, vorausgesetzt, Ihr Einkommen steigt ein wenig. Cell A4 würde Ihre Rendite für das dritte Jahr zurückhalten - $ 2,332. Wenn Sie die Immobilie am Ende des vierten Jahres für 110,000 $ verkaufen, kombinieren Sie drei Faktoren für dieses Jahr - Ihre Einnahmen aus der Investition, Ihre Kreditauszahlung und Ihre Einnahmen aus dem Verkauf. Angenommen, Ihr Einkommen steigt um weitere $ 160, kombinieren Sie $ 2,492 mit dem Verkaufserlös von $ 110,000 und subtrahieren Ihren verbleibenden Kreditbetrag von $ 71,606. Dies summiert sich zu $ 45,886, das Sie in die Zelle A5 eingeben. Um den IRR zu berechnen, geben Sie "= irr (a1: a5)" in die Zelle A6 ein und erhalten einen IRR von 19 Prozent.
Statisch vs Dynamisch
Die beiden Arten von Analysen sind sehr unterschiedlich. Bei einer Cap-Rate wird die Rendite im Verhältnis zu einem einzelnen Moment betrachtet, während bei einer IRR die Rendite einer gesamten Investition betrachtet wird. Es ist fast wie der Unterschied zwischen einem Foto und einem Film. Beide enthalten Informationen, aber der IRR fasst im Laufe der Zeit mehr Informationen zusammen.
Metriken aussagekräftig machen
Beide Metriken haben ein grundlegendes Manko: Sie sind nur so gut wie die Informationen, die Sie in sie eingeben. Eine Cap-Rate gibt Auskunft darüber, wie hoch die Rendite für einen bestimmten Zeitraum war, oder, wenn Sie die Einnahmen prognostizieren, wie hoch die Rendite für einen zukünftigen Zeitraum sein wird. IRRs basieren fast immer auf zukünftigen Projektionen. In beiden Fällen sind Ihre Renditeschätzungen falsch, wenn Ihre projizierten Daten schlecht sind. Wenn Sie bei der Betrachtung historischer Daten einen Zeitraum auswählen, der nicht für die tatsächliche Wertentwicklung einer Anlage repräsentativ ist, erhalten Sie auch ein irreführendes Ergebnis. In diesem Sinne ist die Verwendung einer der beiden Metriken eine Mischung aus Kunst und Wissenschaft.
