Die gerichtliche Verfallserklärung ist mit einer Treuhandurkunde schneller und einfacher.
Wenn ein Kreditnehmer einen Hypothekarkredit aufnimmt, bittet der Kreditgeber ihn, einen Vertrag zu unterschreiben Hypothekenurkunde oder eine Treuhandurkunde. Beide Arten von Urkunden belegen die Schulden. Beide schaffen ein Pfandrecht auf Immobilien und beide sind in der Regel in der County Records Office aufgezeichnet, die die Öffentlichkeit über das Pfandrecht informiert. Der Hauptunterschied betrifft die Zwangsversteigerung. In Staaten, in denen Treuhandbriefe üblich sind, können Kreditgeber ausschließen, ohne die Gerichte zu involvieren.
Drei Personen in der Beziehung
Eine Hypothek wird von zwei Parteien unterzeichnet: dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber. Eine Treuhandurkunde umfasst dagegen drei. Bei dieser letzten Vereinbarung überträgt der Kreditnehmer seinen Titel an einen unabhängigen Treuhänder. Eine Titelgesellschaft, Treuhandgesellschaft oder die Treuhänderfunktion der kreditgebenden Bank erfüllt typischerweise diese Funktion. Der Treuhänder hält den Titel, bis das Darlehen zurückbezahlt ist. Zu diesem Zeitpunkt übergibt der Treuhänder den Titel an den Kreditnehmer zurück. Wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät - zum Beispiel wenn er mit Zahlungen in Verzug gerät oder gegen die Hypothekenbedingungen verstößt - kann der Treuhänder im Namen des Kreditgebers ausschließen.
gerichtliche Verfallserklärung
Ein Kreditgeber mit einer traditionellen Hypothek beginnt die Zwangsvollstreckung durch Einreichung eine Klage. Die Klage beschreibt die Schuld und bittet das Gericht um eine Verfügung, die es dem Kreditgeber erlaubt, einen Verkauf des Hauses zu erzwingen. Wenn der Kreditgeber erfolgreich ist, bestellt das Gericht einen Verkauf des Sheriffs. In den meisten Staaten geht der Titel an den Höchstbietenden. Der Kreditnehmer behält jedoch ein Rückgaberecht. Dadurch kann der Kreditnehmer den Titelinhaber zurückzahlen und seinen Titel zurücknehmen. Je nachdem, wo sie wohnt, kann der Kreditnehmer das Recht haben, ihre Wohnung nach dem Verkauf des Sheriffs für mehrere Jahre zurückzugeben.
Nichtgerichtliche Zwangsvollstreckung
Ein Kreditgeber, der eine Treuhandurkunde besitzt, kann ohne Gerichtsverfahren einen Prozess abbrechen außergerichtliche Zwangsvollstreckung. Der Kreditgeber startet den Prozess mit einer Standardbenachrichtigung. Das staatliche Recht regelt die Zustellung der Kündigung und gibt dem Kreditnehmer eine gewisse Zeit, um den Kredit in der Regel um 90 Tage zu verlängern. Wenn der Kreditnehmer die Schuld nicht festlegt, geht das Eigentum direkt zur Auktion über. Der Höchstbietende gewinnt. Wenn niemand anderes bietet, übernimmt der Kreditgeber den Titel.
Den Abschottungsprozess stoppen
Im Allgemeinen hat der Kreditnehmer bis zum Zwangsversteigerungsverkauf den Kredit aktuell und "cure" den Default zu bringen. Dies stoppt den Abschottungsprozess. Wenn der Kreditnehmer der Standardbenachrichtigung nicht zustimmt, muss er eine Klage gegen den Kreditgeber einreichen. Bei einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung liegt es daher in der Verantwortung des Darlehensnehmers, gerichtliche Schritte einzuleiten; die Zwangsvollstreckung kann auf keine andere Weise gestoppt werden. Sobald der Verkauf stattgefunden hat, hat der Kreditnehmer kein Recht auf Einlösung und keine zweite Chance, das Darlehen zurückzuzahlen.
Kreditgeber verliert den Mangel
Während die gerichtliche Zwangsvollstreckung dem Kreditgeber einen schnelleren, billigeren Zwangsvollstreckungsprozess mit einem klareren Ergebnis bietet, a Kreditgeber, der die außergerichtliche Zwangsvollstreckung verwendet, verliert ihr Recht auf ein Mangelurteil gegen den Kreditnehmer. Dies bedeutet, dass, wenn das Haus zu einem niedrigeren Preis als der Wert der Schuld versteigert, der Kreditgeber das Defizit abschreiben muss. Die gerichtliche Zwangsvollstreckung hingegen lässt den Kreditgeber den Kreditnehmer auf einen Fehlbetrag verklagen.
