Mietobjekte haben eine Vielzahl von steuerlichen Auswirkungen.
Der Kauf eines Mietobjekts bietet offensichtliche Vorteile - von Mieteinnahmen und Vermögensaufbau bis hin zu potenziellen Kapitalgewinnen, wenn Sie schließlich verkaufen. Bevor Sie jedoch in den Markt für Mietimmobilien eintauchen, müssen Sie eine Reihe potenzieller Steuerprobleme berücksichtigen.
Abschreibung
Dies ist im Allgemeinen der größte Steuervorteil für Mieten; durch die jährliche abschreibung können erhebliche mieteinnahmen ausgeglichen werden. Mit dem Internal Revenue Service können Sie jährlich einen Teil des Kaufpreises der Immobilie (ohne Grundstückswert) abschreiben. Wohnungsmieten werden über 27.5 Jahre und Gewerbeimmobilien über 39 Jahre abgeschrieben. Langfristige Verbesserungen sind ebenfalls abschreibungsfähig.
Andere Ausgaben
Hypothekenzinsen sind ein weiterer wertvoller Abzug, und anders als bei Immobilien für den persönlichen Gebrauch können Sie Hypothekenzinsen für jede Mietsache abziehen, die Sie besitzen. Zu den zusätzlichen Kosten, die Sie abschreiben können, gehören Versicherungen, Grundsteuern, von Ihnen bereitgestellte Nebenkosten, Gartenarbeiten sowie alle Wartungs- und Reparaturarbeiten. Sie können sogar die Werbekosten abschreiben, um Mieter zu gewinnen. Diese Kosten sind auch dann abzugsfähig, wenn die Immobilie frei ist, solange Sie aktiv Mieter suchen.
Passive Verlustgrenzen
Dies kann ein großer Nachteil sein, wenn Sie in einer hohen Steuerklasse sind oder erhebliche Verluste haben. Sofern Sie nicht aktiv an Ihrem Vermietungsgeschäft teilnehmen, begrenzt der IRS Ihre Immobilien- oder "passiven" Verluste auf maximal 25,000 USD pro Rendite. Es gibt jedoch keine Begrenzung für Verluste, wenn mehr als die Hälfte der Stunden, die Sie während eines Jahres arbeiten, in der Verwaltung von Mietimmobilien verbracht werden und Sie mehr als 750 Stunden pro Jahr damit verbringen. Passen Sie hier auf, denn wenn die Immobilie einer Personengesellschaft gehört, betrachtet die IRS sie als passives Einkommen, unabhängig davon, wie aktiv Sie im Geschäft sind.
Kapitalgewinn
Wenn Sie ein Mietobjekt verkaufen, zahlen Sie Steuern auf jeden realisierten Kapitalgewinn. Für Immobilien, die mehr als ein Jahr im Besitz sind, zahlen Sie die niedrigere langfristige Kapitalgewinnrate. Der mögliche Nachteil hierbei ist, dass die aufgelaufenen Abschreibungen vom Kaufpreis, auch Basis genannt, der Immobilie abgezogen werden müssen, was zu einem höheren Kapitalgewinn beim endgültigen Verkauf führt.
Einkommenseffekte
Der Nachteil aller Mieteinnahmen ist, dass Sie durch die Mieteinnahmen möglicherweise in eine höhere Steuerklasse geraten. Mehrere Steuererleichterungen, einschließlich Abzüge für das individuelle Rentenkonto (IRA), passive Verlustabschreibungen und Gutschriften für pflegebedürftige Personen, werden mit einem höheren bereinigten Bruttoeinkommen eingestellt. Möglicherweise haben Sie auch keinen Anspruch mehr auf bestimmte Abzüge in Ihrer persönlichen Steuererklärung.
