Das Umblättern von Häusern ermöglicht es Investoren, von der Reparatur unterbewerteter Häuser zu profitieren.
Obwohl die Märkte in 2008 heute weniger populär sind als vor dem Zusammenbruch, können Spekulanten durch den Kauf von Häusern zur Renovierung und zum Wiederverkauf mit dem so genannten "Flipping" ihre Zeit und Arbeitskraft einsetzen, um einen Gewinn aus ihren Investitionen zu ziehen. Die Praxis beinhaltet den Kauf eines Hauses zu Preisen unterhalb der Nachbarschaftspreise, die Verbesserung der Immobilie und den Verkauf zu einem geschätzten Wert. Während die Geschäftsrisiken, die mit dem Umdrehen von Häusern verbunden sind, vielen Amerikanern noch bekannt sind, sind die steuerlichen Konsequenzen weniger klar.
Investor gegen Broker
Abhängig davon, wie oft Sie ein Haus wechseln und wie viel Zeit Sie damit verbringen, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, kann Ihr Haus eine Investition oder ein Inventar sein. Wenn Sie ein Eigenheim kaufen, um Ihre Freizeit zu verbessern und Ihren Job zu behalten, qualifizieren Sie sich höchstwahrscheinlich als Investor. Wenn das Umblättern von Häusern zum normalen Geschäftsgang wird, beenden Sie die Qualifikation als Investor und qualifizieren sich stattdessen als Makler.
Basis
Unabhängig davon, ob das Haus als Investition oder als Inventar qualifiziert ist, ist Ihr Gewinn oder Verlust die Differenz zwischen dem Nettoveräußerungspreis und Ihrer bereinigten Basis. Die Basis beinhaltet nicht nur den Betrag, den Sie für das Haus bezahlt haben, sondern auch bestimmte Abschlusskosten und Kosten für Verbesserungen. Nur Dienstleistungen, für die Sie tatsächlich bezahlen, können in die bereinigte Basis aufgenommen werden, sodass Sie den geschätzten Wert Ihrer eigenen Arbeitskraft nicht zur Basis eines von Ihnen renovierten Hauses hinzufügen können.
Hypothek Kosten
In der Regel kaufen Menschen, die beabsichtigen, ihr Eigenheim umzudrehen, das Eigenheim mit einer Hypothek mit hohem Fremdkapitalanteil, um beim Reparieren und Verkaufen des Eigenheims so wenig Geld wie möglich vorzuschieben. Jede Hypothekenzahlung besteht aus einer Zahlung auf den Kapitalbetrag des Darlehens sowie einer Zinsbelastung. Die steuerliche Behandlung des Zinsanteils von Hypothekenzahlungen hängt davon ab, ob es sich bei dem Haus um eine Investition oder ein Inventar handelt.
Investition
Zinsaufwendungen, die entstehen, weil Sie Anlagevermögen mit Fremdkapital erwerben, werden als Anlagezinsaufwendungen betrachtet. Sie können Investitionszinsaufwendungen nur bis zur Höhe der zu normalen Sätzen versteuerten Kapitalerträge abziehen. Wenn Sie sich als Investor qualifizieren und das Haus mehr als ein Jahr lang besessen haben, wird Ihr Gewinn in der Regel mit bevorzugten Kapitalgewinnen besteuert. Sie können sich dafür entscheiden, einen Teil des Gewinns als gewöhnliches Einkommen zu behandeln, um den Steuervorteil aus den Zinsinvestitionskosten zu ziehen. Wenn Sie ein Haus in weniger als einem Jahr umdrehen, ist der Gewinn ein kurzfristiger Kapitalgewinn, der wie gewöhnliches Einkommen besteuert wird, sodass Sie Gewinne mit Hypothekenzinsen ausgleichen können.
Lagerbestand
Wenn Sie sich dagegen als Makler qualifizieren, wird das Haus als Inventar behandelt. Sie müssen alle Gewinne aus dem Verkauf von Vorräten als ordentliches Geschäftseinkommen ausweisen. Sie können jedoch Hypothekenzinsen als Geschäftsaufwand abziehen, der als normal und notwendig angesehen wird, anstatt den begrenzten Regeln für den Abzug von Investitionszinsaufwendungen für Nicht-Broker zu unterliegen.
