Die Abschreibung kann die Investitionsrendite Ihres Wohnhauses erhöhen.
Wenn Sie und Ihr Lebensgefährte den Kauf eines Mehrfamilienhauses für Investitionszwecke in Betracht ziehen kann die Vorteile der Abschreibung in Ihre Investitionsentscheidung einbeziehen. Die jährlichen Abschreibungen sind ein Teil der Kosten, die der Internal Revenue Service jährlich abziehen kann. Dieser Abzug senkt Ihre Einkommenssteuern und erhöht den Cash Flow nach Steuern für Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.
Schätzung der Abschreibung
Der jährliche Abschreibungsabzug eines Wohngebäudes entspricht den Gesamtkosten der Immobilie abzüglich des Grundstückswertes geteilt durch 27,5. Das IRS erlaubt Ihnen nicht, Land abzuwerten. Angenommen, Sie planen ein Apartmentgebäude für 925.000 $ zu kaufen, das einen geschätzten Grundstückswert von 100.000 $ enthält. Die jährliche Abschreibung der Wohnung würde $ 925.000 minus $ 100.000 betragen, geteilt durch 27,5, was $ 30.000 entspricht. Dies bedeutet, dass Sie jährlich $ 30.000 vom Einkommen der Immobilie abziehen können, um Ihre Steuern zu reduzieren.
Nettobetriebsergebnis
Das Betriebsergebnis ist der jährliche Gewinn, den eine Investitionsliegenschaft generiert, bevor sie Darlehenszahlungen oder Einkommenssteuern berücksichtigt. NOI entspricht den geschätzten jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der geschätzten jährlichen Betriebsausgaben, zu denen unter anderem Grundsteuern, Nebenkosten und Instandhaltungskosten zählen. Angenommen, Ihr Apartmentgebäude generiert Mieteinnahmen in Höhe von 200.000 US-Dollar und Betriebsausgaben in Höhe von 90.000 US-Dollar. Die NOI beträgt 200.000 US-Dollar minus 90.000 US-Dollar, was 110.000 US-Dollar entspricht.
Schätzung der Einkommensteuer
Das steuerpflichtige Einkommen eines Wohngebäudes entspricht NOI minus Kreditzinsen minus Abschreibungen. Der jährliche Steueraufwand entspricht dem steuerpflichtigen Einkommen multipliziert mit Ihrem Steuersatz. Angenommen, Sie schätzen, dass Sie $ 110.000 an NOI, $ 40.000 an jährlichen Zinsaufwendungen, $ 30.000 an Abschreibungen und 30% an Steuersätzen haben. Das zu versteuernde Einkommen Ihres Apartments beträgt 110.000 US-Dollar minus 40.000 US-Dollar minus 30.000 US-Dollar, was 40.000 US-Dollar entspricht. Ihr Ertragssteueraufwand beträgt 40.000 US-Dollar multipliziert mit 30 Prozent oder 0,3, was 12.000 US-Dollar entspricht.
Cash Flow nach Steuern
Der Cash Flow nach Steuern ist das Geld, das Sie jährlich nach Abzug aller Ausgaben Ihres Wohngebäudes einzahlen Steuern. Der Cashflow nach Steuern entspricht NOI minus Kreditzahlungen - einschließlich Kapital und Zinsen - minus Steueraufwand. Unter Verwendung der Zahlen aus dem vorherigen Beispiel würde Ihr Cashflow nach Steuern bei 110.000 USD minus 50.000 USD minus 12.000 USD liegen, was 48.000 USD entspricht.
Überlegungen
Die Auswirkungen von Abschreibungen zu kennen, kann helfen Sie bestimmen, ob ein Mehrfamilienhaus ausreichend Cashflow generiert, um Ihr Anlageziel zu erreichen. Wenn Sie beispielsweise eine Anlageimmobilie benötigen, um einen jährlichen Cashflow nach Steuern von mindestens 45.000 USD zu generieren, würden die Vorteile der Abschreibung dazu beitragen, dass die Immobilie aus dem vorherigen Beispiel diesen Aspekt Ihrer Kriterien erfüllt. Ohne Abschreibungen wäre Ihr Ertragssteueraufwand im Beispiel höher und Ihr Cashflow nach Steuern würde Ihr Ziel nicht erreichen.
