Der Darlehensgewährungsprozess läuft bis zum Abschlussdatum.
Sie reichen Ihren Antrag auf eine Hypothek auf Ihr Traumhaus und ein paar Tage später ein Ihr Kreditgeber ruft an und sagt, dass das Darlehen genehmigt wurde. Bevor Sie den Champagner aufbrechen, sollten Sie feststellen, dass der Underwriting-Prozess erst abgeschlossen wird, wenn Sie die gepunktete Linie signieren. Der Kreditgeber nimmt die anfängliche Genehmigung aufgrund der Informationen, die Sie in Ihrer Bewerbung angegeben haben, vor. Folglich kann zwischen der Genehmigung und dem Abschlussdatum viel schiefgehen.
Beurteilung
Kreditgeber basieren auf anfänglichen Kreditgenehmigungen auf dem angegebenen Wert des Hauses auf dem Hypothekenantrag. Wenn Sie ein neues Haus kaufen, geht der Darlehensgeber zunächst davon aus, dass der Verkaufspreis den angemessenen Marktwert der Immobilie darstellt. Anstatt jedoch Ihr Wort dafür zu nehmen, bestellt der Kreditgeber eine vollständige Hausbewertung. Ein lizenzierter Inspektor schätzt das Haus entweder aufgrund der Kosten, die durch den Ersatz oder durch den Vergleich mit ähnlichen Häusern entstehen, die kürzlich verkauft wurden. Eine niedrige Schätzung könnte den Deal zunichte machen, wenn der Verkäufer nicht zustimmt, den Preis zu senken. Die Beurteilung erfolgt normalerweise ein oder zwei Wochen, nachdem Sie die "Genehmigung" erhalten haben. Der Underwriter kann den Status von genehmigt zu abgelehnt basierend auf der Beurteilung ändern.
Titelsuche
Der Name des Verkäufers erscheint auf der Garantieurkunde, so dass Sie sicher sind, dass Sie das Haus vom rechtmäßigen Eigentümer kaufen. Probleme in Bezug auf bisher nicht ausgezahlte Pfandrechte oder nicht ordnungsgemäß eingereichte Ansprüche auf einen Anspruch können jedoch manchmal dazu führen, dass andere Parteien einen Rechtsanspruch auf ein Heim haben. Nachdem der Kredit genehmigt wurde, zahlt der Kreditgeber eine Titelgesellschaft, um die Gerichtsakten zu durchsuchen und sicherzustellen, dass es keine unbezahlten Pfandrechte an dem Haus gibt. In vielen Fällen schließt die Titelgesellschaft ihren Bericht erst einige Tage vor Abschluss des Kredits ab. Ein unbezahltes Steuerpfandrecht oder eine Hypothek könnte den gesamten Kreditprozess entgleisen. Wenn keine Pfandrechte gefunden werden, erwirbt der Kreditgeber eine Titelversicherungspolice von der Titelgesellschaft. Das bedeutet, dass die Titelgesellschaft Sie und den Kreditgeber entschädigen muss, wenn Titelemissionen weiter unten auftauchen.
Überprüfung
Normalerweise stellen Sie Ihrem Kreditgeber eine Einkommensüberprüfung wie Gehaltsabrechnungen und Steuererklärungen zum Zeitpunkt der Antragstellung zur Verfügung. Allerdings können sich Beschäftigungsverhältnisse ziemlich schnell ändern, so dass Ihr Kreditgeber bei ersten Pfandhypotheken direkt mit Ihrem Arbeitgeber Kontakt aufnimmt, um sicherzustellen, dass Sie immer noch beschäftigt sind. Einige Kreditgeber tun dies zweimal, einmal zum Zeitpunkt der Antragstellung und erneut kurz bevor das Darlehen schließt. Ein Kreditgeber kann prüfen, ob Sie am Tag des Kreditabschlusses noch beschäftigt sind. Darüber hinaus kann der Kreditgeber Ihre Kreditauskunft ein zweites Mal überprüfen, wenn der Hypothekenprozess länger als 45 Tage dauert. Verschlechterungen der Kreditwürdigkeit und des Stellenabbaus können dazu führen, dass der Kreditgeber das Darlehen bereits am Tag des Closings kündigt.
Closing
Wenn die Begutachtung, Titelsuche und die anderen Verifizierungsprozesse planmäßig verlaufen, weist der Kreditgeber einen Dritten wie eine Titelgesellschaft oder ein Anwalt, um den Kreditabschluss zu arrangieren. Der nähere Teil bereitet die HUD1-Anweisung vor, die alle Kreditkosten aufführt, die von Ihnen, dem Kreditgeber und dem Verkäufer bezahlt werden. Dazu gehören die Beträge, die Sie als Treuhandkonto einzahlen müssen, wie zum Beispiel die Versicherungsprämie Ihrer Hauseigentümer und die Grundsteuer. Sie haben die Möglichkeit, das HUD1 vor dem Schließen auf Genauigkeit zu überprüfen, obwohl dies manchmal nur wenige Minuten vor der Unterzeichnung erfolgt. Wenn alles gut aussieht, unterschreiben Sie die Darlehensdokumente, und die Mittel werden näher an den Kreditgeber, den Verkäufer und die Firma, die Ihre Escrow hält, ausgezahlt.
