Eine CEMA-Hypothek kann helfen, Hypothekensteuern zu senken.
Der springende Punkt einer Heimrefinanzierung ist es, Ihnen zu helfen, auf lange Sicht Geld zu sparen zu begründen, dass Sie genauso daran interessiert wären, am Frontend des Deals bares Geld zu sparen. Wenn Sie eine Refinanzierung in New York machen, können staatliche Hypothekensteuern die Kosten für eine neue Hypothek erhöhen. Eine Konsolidierungs-, Verlängerungs- und Modifikationsvereinbarung oder eine CEMA-Hypothek kann dazu beitragen, den steuerpflichtigen Teil für New Yorker Hausbesitzer zu kürzen.
Basics
Anstatt eine alte Hypothek zu schließen und eine neue zu eröffnen, kombiniert eine CEMA die alte und neue Hypothek in einen einzigen konsolidierten Kredit. Aus diesem Grund müssen Sie Ihre aktuelle Hypothek nicht stornieren, und Sie müssen keine neue Hypothek einreichen, die mit einem eigenen Paket von Hypothekensteuern verbunden ist. Sie werden Steuern mit einer CEMA Hypothek nicht vollständig ausweichen, da Sie Steuern auf die Menge des neuen Geldes schulden, das aus Ihrem Haus herausgenommen wird.
Einsparung
Eine CEMA Hypothek kann erhebliche Einsparungen liefern, abhängig von der Größe von Ihre neue Hypothek und die Grafschaft, in der Sie leben. Hypothekenzinssätze variieren um den Staat, mit Eigenheimbesitzern in New York City zahlen 1,8, wenn ihre Hypothek Wert ist 500.000 oder weniger, 1,925 Prozent für teurere Häuser. Wenn Sie in Westchester, Rockland oder Ulster County leben, erwarten Sie 1,05 Prozent Steuern zu zahlen. Überall sonst im Staat unterliegt der Staatshypothekssteuersatz von 0,8 Prozent.
Ersparnisbeispiel
Wenn Sie ein Manhattan mit zwei Schlafzimmern für 1,2 Millionen Dollar gekauft haben, 200.000 Dollar in Ihre Hypothek eingezahlt haben und nun refinanzieren wollen und bekommen eine niedrigere Rate, Sie betrachten $ 1 Million, die Hypothekensteuerpflichtig sein kann - in Höhe von $ 19.250 Steuern. Wenn Sie eine CEMA-Hypothek abschließen, müssen Sie nur Steuern auf die Differenz von $ 200.000 zwischen den beiden Hypotheken bezahlen, dem "neuen Geld", das Steuern unterliegt. Sie bezahlen nur $ 3,850 an Hypothekensteuern und sparen sich $ 15,400 an zusätzlichen Steuern.
Nachteile
Wenn Sie Ihr Haus bereits bezahlt haben und Ihr Haus als Sicherheit für einen Haufen Geld nutzen wollen, dann Sie Pech gehabt: Sie brauchen eine bestehende, nicht ausgeführte Hypothek, von der aus Sie anfangen können. Während Sie Steuern erheblich sparen können, zahlen Sie zusätzliche Gebühren, wenn Sie Ihre neue Hypothek abschließen. Weil Sie für zwei Darlehen Anwalts- und Bankgebühren bezahlen müssen, kann dies viel steiler sein als nur eine direkte Refinanzierung. Wenn Sie eine CEMA abschließen, müssen Sie zwischen 2.000 und 4.500 US-Dollar an Gebühren bezahlen, laut Quality Title & Abstract Agency.
