Kann eine Bank auf eine zweite Hypothek verzichten, wenn die erste Hypothek aktuell ist?
Am häufigsten in Form von Eigenheimdarlehen und Eigenheimkreditlinien ausgegeben, kann eine zweite Hypothek als guter Weg dienen, um auf das Eigenheimkapital zuzugreifen. Sobald Sie in der Hand sind, können Sie mit diesem Geld Ihr Haus reparieren, ein neues Auto kaufen oder hochverzinsliche Kreditkarten auszahlen. Dieses Geld zu bekommen, wenn Sie es brauchen, ist oftmals ein Segen, aber es kann zu einem Fluch werden, wenn Sie Ihre Darlehenszahlungen in Verzug bringen.
Spitze
Ihre kreditgebende Stelle hat das gesetzliche Recht, Ihre Wohnung auszuschließen, wenn Sie mit einer zweiten Hypothek in Verzug sind. Auch wenn er sich dagegen entscheidet, gibt es andere Möglichkeiten, die Schulden einzutreiben.
Zweite Hypothek Abschottung Grundlagen
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, stimmen Sie zu, das Haus, das Sie kaufen, als Sicherheit für die Schuld zu verwenden. Wenn Sie aus irgendeinem Grund mit der Hypothek in Verzug geraten, hat die Bank das Recht, das Haus in Besitz zu nehmen, Sie daraus zu entfernen und das Haus bei einer Auktion zu verkaufen, um ihre Kosten wiederzuerlangen. Dies gilt sowohl für Zweithypotheken als auch für Ersthypotheken. Bei mehreren Hypotheken wird es jedoch etwas komplizierter.
Wenn Sie einen Kredit gegen Ihr Haus aufnehmen, werden Kreditgeber nicht zufällig Rechte gegeben. Es gibt eine spezielle Hackordnung, die vorschreibt, welche Grundpfandrechte bei einer Zwangsvollstreckung zuerst bezahlt werden. In der Regel werden Kreditgeber in chronologischer Reihenfolge bezahlt. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben ein Haus gekauft und dafür eine Hypothek aufgenommen. Sie sind dann mit den Mitgliedsbeiträgen Ihrer Hausbesitzer in Verzug geraten, und Ihre HOA hat Ihr Haus verpfändet. Irgendwann danach haben Sie eine zweite Hypothek aufgenommen, um Ihr undichtes Dach zu reparieren. Wenn Sie mit Ihrer zweiten Hypothek in Verzug geraten und der Darlehensgeber diese ausschließt, muss dieser Darlehensgeber das Geld, das er durch den Verkauf des Eigenheims verdient, zur Tilgung Ihrer ersten Hypothek und Ihres HOA-Pfandrechts verwenden, bevor er einen dieser Einnahmen für sich behält.
Es gibt natürlich Ausnahmen von der chronologischen Regel. Staatliche Gesetze können die Hackordnung von Kreditgebern ändern und einige Schulden vor anderen priorisieren. Ein Staat kann zum Beispiel vorschreiben, dass staatliche Steuerpfandrechte für eine Immobilie Vorrang haben und vor einem HOA-Pfandrecht oder einem Mechanikerpfandrecht bezahlt werden.
Abschließen oder nicht abschließen
Da Schulden in einer ganz bestimmten Reihenfolge zurückgezahlt werden, wird Ihr Kreditgeber sorgfältig die Vor- und Nachteile einer Zwangsvollstreckung Ihres Eigenheims abwägen. Wenn Ihr Haus mehr wert ist als Sie schulden, wird ein Kreditgeber wahrscheinlich ausschließen, wenn Sie eine zweite Hypothek in Verzug bringen. Obwohl es nicht intuitiv zu sein scheint, wird die Abschottung umso wahrscheinlicher, je weniger Sie für Ihr Haus schulden. Wenn Ihre Schulden gering sind, kann Ihr Kreditgeber Ihr Haus wahrscheinlich für mehr verkaufen, als Sie schulden. Nach dem Verkauf hat der Kreditgeber genug Geld, um alle oder den größten Teil Ihrer Schulden zu decken, auch nachdem Sie Ihre erste Hypothek oder ein anderes Pfandrecht zurückgezahlt haben.
Ihre kreditgebende Stelle kann jedoch zweimal über Zwangsvollstreckung nachdenken, wenn Sie verkehrt herum sind. Auf dem Kopf zu stehen bedeutet, dass Sie mehr schulden, als Ihr Zuhause wert ist. In diesem Fall hat Ihr zweiter Hypothekarkreditgeber immer noch das gesetzliche Recht, Ihre Wohnung auszuschließen, aber es kann ihr nichts nützen. Wenn Sie $ 200,000 für ein Haus schulden, das nur $ 150,000 wert ist, profitiert Ihr zweiter Hypothekeninhaber nicht von der Zwangsvollstreckung. Selbst wenn sie Ihr Haus für den vollen Wert von 150,000 verkauft, würde das ganze Geld für die Rückzahlung Ihrer ersten Hypothek von 200,000 verwendet. Es würde kein Geld mehr für die zweite Hypothekeninhaberin übrig sein, was den Zwangsvollstreckungsprozess zu einer Verschwendung von Zeit und Geld macht.
Alternativen für Ihren Kreditgeber
Selbst wenn Sie auf dem Kopf stehen und Ihr Kreditgeber gegen eine Zwangsvollstreckung entscheidet, hat ein Ausfall einer zweiten Hypothek Konsequenzen. Ihr Kreditgeber kann Sie verklagen. Wenn er gewinnt, kann das Gericht anordnen, dass Sie das Geld zurückzahlen, das Sie schulden. Wenn Sie dies nicht können, kann das Gericht Ihrem Kreditgeber gestatten, Ihr Sparkonto oder Ihre zukünftigen Steuerrückerstattungen in Besitz zu nehmen. Wenn Sie eine Arbeit haben, könnte das Gericht Ihren Arbeitgeber dazu zwingen, einen Teil Ihres Lohns an Ihre Gläubiger zu zahlen. Gleiches gilt für Invaliditätszahlungen oder andere finanzielle Vorteile, die Sie erhalten.
Alternativen für Sie
Natürlich möchten Sie tun, was Sie können, um eine Zwangsvollstreckung oder die anderen unangenehmen Folgen des Ausfalls einer zweiten Hypothek zu vermeiden. Zum Glück haben Sie Optionen. Eine besteht darin, Ihre Hypothek wiederherzustellen und die Zwangsvollstreckungs- und Einziehungsmaßnahmen zu beenden. Dazu können Sie Ihr überfälliges Guthaben vollständig abbezahlen und dann Ihre Zahlungen fortsetzen. Wenn Sie kein Bargeld finden, um Ihr Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen, wenden Sie sich an Ihren Kreditgeber und stellen Sie einen Tilgungsplan auf. Im Rahmen dieser Vereinbarung erklären Sie sich damit einverstanden, die vereinbarten Hypothekenzahlungen zuzüglich ein wenig mehr zu leisten, bis Ihr überfälliger Saldo beglichen ist. Wenn dies der Fall ist, können Sie Ihre monatliche Zahlung erneut senken. Die meisten Kreditgeber erlauben Tilgungspläne von drei, sechs oder neun Monaten.
Ähnlich wie beim Tilgungsplan ist die Nachsicht. Im Rahmen einer Nachsichtsvereinbarung erklärt sich Ihr Kreditgeber damit einverstanden, Ihre Hypothekenzahlungen zu senken oder für eine gewisse Zeit auszulassen. Wenn Sie anfangen, sie erneut zu erstellen, verpflichten Sie sich, jeden Monat etwas zusätzliches Geld zu zahlen, um die versäumten Zahlungen auszugleichen. Der Hauptunterschied zwischen einem Tilgungsplan und einer Nachsichtsvereinbarung besteht darin, dass ein Tilgungsplan ins Spiel kommt, nachdem Sie kriminell geworden sind. Sie würden eine Nachsichtsvereinbarung aushandeln, bevor Sie Zahlungen verpassen. Forbearance Agreements helfen normalerweise Menschen, die vorübergehend entlassen oder zum aktiven Militärdienst geschickt werden.
Wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert und Sie sich Ihre zweite Hypothek einfach nicht mehr leisten können, fragen Sie Ihren Kreditgeber nach einer Darlehensänderung. Mit einer Darlehensänderung können Sie die Konditionen Ihrer Hypothek neu aushandeln. Auf diese Weise können Sie möglicherweise Ihre monatliche Zahlung reduzieren, indem Sie die Laufzeit des Kredits verlängern oder einen niedrigeren Zinssatz erhalten. Je früher Sie sich an Ihre kreditgebende Stelle wenden, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie mit Ihnen zusammenarbeitet. Nehmen Sie Kontakt mit ihr auf, sobald Sie feststellen, dass Sie Probleme haben.
Bei der Suche nach Möglichkeiten zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungen werden Leerverkäufe häufig erwähnt. Beachten Sie jedoch, dass diese Option nur sehr selten als Rechtsbehelf für eine Zweithypothek zur Verfügung steht. Bei einer Leerverkaufsvereinbarung erklärt sich Ihr Kreditgeber damit einverstanden, dass Sie das Haus verkaufen und den Erlös verwenden, um die Schulden vollständig zu begleichen, auch wenn das Haus für weniger verkauft wird, als Sie schulden. Ein Leerverkauf ist nur mit Zustimmung aller Ihrer Kreditgeber zulässig. Da sie erst bezahlt werden, wenn Ihre erste Hypothek erfüllt ist, stimmen zweite Hypothekeninhaber einem Leerverkauf selten zu. Es tut nie weh zu fragen, aber Ihr Kreditgeber wird wahrscheinlich nicht zustimmen.
Wenn sich der Staub gelegt hat
Wenn Sie Ihr Haus wegen einer Zwangsvollstreckung Ihrer zweiten Hypothek verlieren, wissen Sie, dass Sie noch etwas schulden könnten. In einigen Staaten ist eine Zwangsvollstreckung das Ende der Linie. Ihr Kreditgeber kann Ihr Haus verkaufen und das Geld zur Rückzahlung Ihres Kredits verwenden, aber danach ist das Spiel vorbei. Wenn Sie immer noch $ 10,000 schulden, muss der Kreditgeber den Verlust in Kauf nehmen und weitermachen. Andere Staaten erlauben jedoch Mängelurteile. In diesen Staaten kann ein Kreditgeber, der kurz nach einer Zwangsvollstreckung auftaucht, Sie verklagen, um den verbleibenden Restbetrag einzutreiben. In diesem Fall kann ein Kreditgeber, der kurz nach einem Zwangsvollstreckungsverkauf $ 10,000 erzielt, Sie zur Zahlung zwingen.
Ab 2018 können Kreditgeber nach einer Zwangsvollstreckung in Alaska, Arizona, Kalifornien, Connecticut, Hawaii, Minnesota, Montana, Nevada, New Mexico, North Carolina, North Dakota, Oregon, Washington oder Wisconsin keine Kredite mehr abholen. Nevada Kreditgeber können einziehen, aber nur, wenn die Hypothek vor Oktober 1, 2009 entstanden ist. Auch in Iowa gelten Sonderregeln. In allen anderen Staaten können und können Kreditgeber Kreditnehmer bisweilen zur Zahlung verpflichten, wenn nach einem Zwangsvollstreckungsverkauf noch ein Darlehenssaldo fällig ist.
