Was für einen Unterschied kann ein Prozentpunkt oder zwei machen.
Eine Hypothek ist nicht wie die meisten anderen Arten von Schulden. Die damit verbundenen Beträge sind so hoch und die Laufzeit des Kredits ist so hoch, dass eine scheinbar geringe Anpassung der Kreditbedingungen zu enormen Einsparungen führen kann. Wenn Sie an den Konditionen Ihrer Eigenheimschulden basteln, ohne den von Ihnen geschuldeten Betrag tatsächlich zu ändern, nennen Sie dies eine "reine Refinanzierung", und dies kann eine echte Prämie sein.
Refinanzierung
Refinanzierung ist nur eine Abkürzung für das Ersetzen eines Darlehens (oder einer Reihe von Darlehen) durch ein anderes Darlehen (oder eine Reihe von Darlehen), hoffentlich zu Bedingungen, die für den Darlehensnehmer vorteilhafter sind. Wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren, nehmen Sie eine brandneue Hypothek auf Ihr Haus auf und verwenden das Geld, um die bestehenden Schulden zu begleichen.
Straight vs. Cash-Out
Eine Hausrefinanzierung fällt normalerweise in eine von zwei Kategorien: Straight oder Cash-Out. Bei einer direkten Refinanzierung verlassen Sie den Prozess mit dem gleichen Betrag wie zuvor, aber die Konditionen des Kredits sind unterschiedlich. In den meisten Fällen wird eine direkte Refinanzierung vorgenommen, um einen besseren Zinssatz zu erhalten, wodurch sie bei zukünftigen Zahlungen Zehntausende von Dollar einsparen können. Bei einer Auszahlungsrefinanzierung sind Sie mehr als zuvor geschuldet, weil Sie einen Teil Ihres Eigenheimkapitals während der Refinanzierung in Bargeld umwandeln. Angenommen, Sie schulden $ 150,000 für ein Haus im Wert von $ 200,000, was bedeutet, dass Sie $ 50,000 an Eigenkapital haben. Bei einer Auszahlungsrefinanzierung können Sie für 160,000 einen neuen Kredit aufnehmen, von dem 150,000 die ursprüngliche Hypothek zurückzahlt und 10,000 in Ihrer Tasche bar ist. Das Geld ist allerdings nicht vom Himmel gefallen. Es kam aus Ihrem Eigenheim, das um $ 10,000 auf $ 40,000 fällt.
Ersparnisse
Die Einsparungen, die durch eine reine Refinanzierung erzielt werden können, hängen davon ab, um wie viel Sie Ihren Zinssatz senken können und wie viel Zeit für Ihre ursprüngliche Hypothek verbleibt. Angenommen, Sie haben ursprünglich eine 30-Jahreshypothek für 150,000-Dollar zu 6-Prozentzinsen abgeschlossen. Ihre monatliche Hypothekenzahlung beträgt ungefähr 900 US-Dollar. Nach fünf Jahren schulden Sie immer noch etwa 140,000 US-Dollar. In den verbleibenden 25-Jahren zahlen Sie zusätzlich zu dem verbleibenden Kapital Zinsen in Höhe von etwa 130,000 US-Dollar. Angenommen, Sie haben den aktuellen 140,000-Saldo direkt refinanziert, diesmal jedoch mit 4.5-Prozentsatz und dies über einen Zeitraum von 25 Jahren, um die Restlaufzeit Ihrer aktuellen Hypothek auszugleichen. Ihre neue monatliche Zahlung beläuft sich auf ungefähr 780 US-Dollar, was einer monatlichen Ersparnis von ungefähr 120 US-Dollar entspricht. In den nächsten 25-Jahren belaufen sich Ihre gesamten Zinszahlungen auf etwa 93,500-Dollar - eine Ersparnis von mehr als 35,000-Dollar. Was für einen Unterschied 1.5 Prozentpunkte machen können.
Andere Gründe
Obwohl die Zinsersparnis Grund genug ist, eine reine "Refi" zu machen, finden Sie andere zwingende Gründe, um Ihre alten Hausschulden gegen glänzende neue Hausschulden zu tauschen. Möglicherweise haben Sie eine Hypothek mit variabler Verzinsung, deren Zahlungen steigen und fallen, und möchten die Sicherheit eines Darlehens mit fester Verzinsung. Wenn Sie mehr als eine Hypothek oder ein Hypothekendarlehen zusätzlich zu Ihrem ursprünglichen Darlehen haben, können Sie diese Hypothek mit einer direkten Refinanzierung in einem einzigen Darlehen zusammenfassen. Sie können sogar eine direkte Refinanzierung vornehmen, um familiäre Probleme zu lösen - um der Hypothek einen neuen Ehepartner oder Partner hinzuzufügen oder um den Namen eines anderen zu entfernen.
